20250405-国盛证券-越秀地产-00123.HK-结转结构及减值影响业绩_推进盘活存量土地_3页_740kb

报告摘要

越秀地产 (00123.HK) 总结

核心内容

越秀地产在2024年面临行业调整与结转结构变化的双重压力，导致归母净利润大幅下降。然而，公司凭借充足的可售资源、稳健的财务状况以及聚焦核心城市的拿地策略，展现出较强的抗风险能力和未来盈利改善的潜力。

业绩表现

营业收入：2024年实现864.0亿元，同比增长7.7%。
归母净利润：2024年为10.4亿元，同比下降67.3%。
核心净利润：2024年为15.9亿元，同比下降54.4%。
毛利率：2024年降至10.5%，同比下降4.8个百分点。
资产减值：2024年计提资产减值损失22.7亿元，较2023年的15.7亿元有所增加。
销售情况：2024年合同销售金额为1145.4亿元，同比下降19.4%；全口径销售排名克而瑞百强房企第8位，排名有所提升。
2025年销售目标：1205亿元，同比增长5.2%。

财务稳健性

有息负债：2024年末为1038.9亿元，同比下降0.5%。
加权平均融资成本：降至3.49%，同比下降0.33个百分点。
资产负债率：2024年末为68.1%，保持在合理区间。
净负债率：2024年末为51.7%，显示公司债务结构优化。
现金短债比：2024年末为2.1倍，流动性无忧。
财务指标趋势：公司整体财务状况保持稳健，三道红线维持绿档。

土地储备与拿地策略

新增土地：2024年新增24幅土地，总建筑面积271万方，权益投资额294.6亿元。
拿地聚焦：重点布局北京、上海、广州等一线城市，一线权益投资占比超80%。
土地收储：成功实现广州3幅地块的收储，累计盘活资金约135亿元。
土储结构：期末总土储1971万方，一二线城市占比约95.6%，可售货源达2354亿元。

投资建议

评级：维持“买入”评级。
盈利预测：预计2025-2027年营收分别为901.3/922.1/901.6亿元；归母净利润分别为10.4/11.6/13.5亿元；EPS分别为0.26/0.29/0.34元/股。
估值：对应PE分别为19.4/17.4/14.9倍，估值逐步下降，但盈利预期改善。

风险提示

政策放松不及预期：可能影响行业整体复苏节奏。
毛利率下行超预期：进一步压缩公司利润空间。
结算进度不及预期：可能影响业绩释放节奏。

关键财务指标对比

指标	2023A	2024A	2025E	2026E	2027E
营业收入 (亿元)	802.22	864.01	901.30	922.14	901.64
归母净利润 (亿元)	31.85	10.40	10.42	11.61	13.50
EPS (元/股)	0.85	0.26	0.26	0.29	0.34
P/E (倍)	7.45	19.70	19.36	17.38	14.94

主要财务比率

比率	2023A	2024A	2025E	2026E	2027E
毛利率	15.28%	10.48%	10.64%	11.01%	11.77%
净利率	3.97%	1.20%	1.16%	1.26%	1.50%
ROE	5.73%	1.88%	1.86%	2.05%	2.35%
ROIC	2.15%	0.76%	0.72%	0.80%	0.94%
资产负债率	74.52%	74.64%	74.18%	73.55%	72.91%
净负债率	76.18%	71.25%	64.06%	56.85%	48.89%
现金短债比	2.1倍	2.1倍	2.1倍	2.1倍	2.1倍
P/E	7.45	19.70	19.36	17.38	14.94
P/B	0.46	0.37	0.36	0.36	0.35
EV/EBITDA	12.95	18.11	23.36	19.92	16.00

总结

越秀地产在2024年业绩承压，主要由于行业调整和结转结构变化，但公司具备充足的可售资源和稳健的财务状况，有助于未来业绩恢复。公司继续聚焦核心城市拿地，优化土储结构，同时保持较低的负债水平和良好的流动性，为长期发展奠定基础。尽管短期内利润可能受压，但随着高利润项目逐步结转，盈利有望逐步改善。基于当前市场环境与公司战略，维持“买入”评级。

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