20260820-联合资信评估-2026年上半年房地产开发经营行业信用风险展望（2026年8月）_16页_1mb

2026年上半年房地产开发经营行业信用风险展望总结

核心内容概述

2026年上半年，中国房地产开发经营行业整体仍处于深度调整与信用风险释放期。在宏观经济内需修复乏力、房地产投资与销售持续疲软、融资环境收紧等多重压力下，行业面临严峻挑战。政策层面持续发力，推动行业向存量运营、高质量发展转型，但政策效果尚未完全传导至市场基本面，行业信用风险仍处于高位。

主要观点

• 行业仍处筑底期：房地产市场整体呈现“供强需弱”特征，销售与投资持续下滑，对经济增长与地方财政形成拖累。
• 信用风险居高不下：核心风险来源于销售修复不足、房价缺乏上行支撑、盈利持续探底、高杠杆压力未缓解等。
• 政策导向明确：政策聚焦“稳楼市、防风险、促转型”，形成“需求端松绑—供给端优化—金融端纾困—制度端重构”的协同框架。
• 融资环境持续收紧：房地产贷款余额加速收缩，房企现金流压力未根本缓解，债券融资仍以国有房企为主，民营房企依赖外部担保。
• 行业竞争格局重构：民营房企持续出清，央国企成为行业核心力量，行业销售集中度逐步趋稳，头部房企地位进一步巩固。
• 财务指标全面承压：2025年行业营收与利润大幅下滑，亏损侵蚀权益，杠杆水平被动上升，偿债能力持续弱化。
• 债券市场分化加剧：信用利差维持高位，弱资质房企融资难度大，出险房企债务化解周期漫长，行业整体债务偿付压力仍显著。

关键信息

一、行业基本面

• 供给端：土地市场呈现“缩量提质”趋势，一线城市和二线城市土地成交面积大幅下降，三四线城市仍以底价成交为主。
• 需求端：商品房销售持续承压，去化周期仍处高位，价格回升动能不足，市场维持筑底状态。
• 融资端：房地产贷款余额加速收缩，房企现金流压力持续存在，金融机构风险偏好审慎。

二、行业运行情况

• 供给收缩：全国房屋新开工面积同比下降23.4%，施工面积下降12.5%，开发投资同比减少18.0%。
• 销售低迷：全国商品房销售面积与销售额分别同比下降11.60%和13.60%，去库存进展缓慢。
• 价格调整：房价降幅收窄，但缺乏明显上涨动力，市场仍处于调整阶段。

三、行业财务状况

• 盈利承压：2025年行业营收、利润大幅下滑，盈利水平跌至历史低位，资产减值与亏损对权益侵蚀显著。
• 杠杆被动上升：房企主动降负债但亏损持续，导致杠杆率上升，长短偿债指标同步弱化。
• 流动性风险：房企主要依赖外部融资，内生性现金流不足，短期偿债能力受限。

四、行业债券市场表现

• 发债主体集中：2026年上半年，房企信用债发行主体以国有房企为主，占比达94.72%，民营房企发债依赖外部增信。
• 融资成本下降：低利率环境下，房企平均融资成本有所下行，但未来1-2年仍面临较大兑付压力。
• 信用分层加剧：头部央企、优质地方国企融资能力较强，中小民营及弱资质房企则面临较高流动性风险。

信用风险展望

短期（1-2年）

• 风险仍处高位：行业整体信用品质偏弱，信用分层进一步加剧。
• 系统性风险可控：政策支持与保交楼措施有助于控制系统性风险。
• 核心风险因素：居民购房预期改善缓慢、销售回款修复不足、房价回升动能弱、融资渠道受限。

中长期（3-5年）

• 行业完成存量转型：开发模式由增量扩张转向存量盘活、城市更新与租赁住房运营。
• 头部房企集中度提升：民营房企持续出清，TOP10房企销售与土地储备集中度上行，行业头部效应增强。
• 信用风险逐步缓释：随着市场信心修复与政策落地，行业整体杠杆率与偿债能力有望缓慢改善。
• 债券市场信心恢复：风险出清后，民企债券融资机制或逐步重建，但融资占比难以恢复至调整前水平。

行业发展趋势

• 政策主导转型：政策推动行业向高质量、可持续发展模式转型，重点在于存量盘活与城市更新。
• 市场信心修复缓慢：居民购房预期与行业信心尚未明显改善，市场仍处调整期。
• 行业集中度提升：央国企主导市场，民营房企逐步退出，行业呈现强者恒强、弱者出清的格局。

结论

2026年上半年，房地产开发经营行业信用风险仍处于高位，政策与市场双重压力下，行业财务与债务状况持续承压，融资环境进一步收紧。短期内，行业仍以存量转型为主，信用分层加剧，系统性风险可控；中长期内，随着政策落地与市场信心逐步修复，行业有望实现结构性调整，信用风险逐步缓释。整体来看，行业仍需经历较长的调整周期，信用品质分化趋势将延续。

资料来源：联合资信评估股份有限公司
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