20170508-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_地产板块存量流动性仍相对宽松_再次强调粤港澳主题_36页_1mb_1mb

地产板块总结

核心内容

当前地产板块的存量流动性仍相对宽松，但整体行业基本面仍处于小周期调整阶段。报告强调“逆向投资逻辑”仍是上半年选股主线，即关注高折价、具有安全边际的地产股票。同时，粤港澳大湾区主题型机会及基本面支持的个股更值得关注，尤其是那些在政策和产业逻辑上具备优势的公司。

主要观点

1. 逆向投资逻辑为主导

   • 在当前房地产基本面环境下，逆向投资逻辑仍然是选股的主线。
   • 雄安和粤港澳主题型机会及有基本面支持的个股是重点，尤其是央企地产和地方国企改革相关的标的。

2. 行业基本面与流动性环境

   • 地产小周期调整仍在持续，行业基本面尚未明显改善，流动性环境也未有显著提升。
   • 高频数据表明，三四线城市销售情况在4月继续转弱，但部分城市仍存在一定的反弹迹象。

3. 资金链与流动性指标

   • 开发商资金链指数自2016年4季度以来持续收紧，3月跌破130%红线，预示新房价格环比调整可能在2季度开始。
   • A股主流房企的存量流动性指标（如（流动资产-存货）/（流动负债-预收）、现金/即期有息负债、净负债率）仍处于高位，去杠杆过程仍需较长时间。

4. 利差与盈利能力

   • 利差（ROA - 融资成本）已触底反弹，反映房地产行业盈利能力有所改善，但尚未恢复至历史高位。

5. 房地产周期判断

   • 行业处于小周期调整期，预计调整期前半段地产指数难有超额收益，后半段需关注系统性机会。
   • 中周期尚未结束，预计将持续至2019年左右。

关键信息

一手房销售情况

• 整体趋势：57城上周日均销量有所回升，但5月当月同比为-23%，持续下滑。
• 一线：北京销量明显回落，上海略回落，广州/深圳低位回升。
• 二线：南京大幅回升，杭州/宁波/苏州销量回落，但宁波回升幅度较大。
• 三线：整体销量回升，但部分城市如湛江、芜湖、温州、徐州等表现分化。

二手房销售情况

• 整体趋势：二手房销量分化明显，一线如北京/深圳回落，二线如南京回升，三线如杭州/南昌/大连有小幅回升。
• 重点城市：南京、杭州、大连、南昌等城市销量有所回升，但整体仍处于下行趋势。

库存与去化周期

• 库存去化周期：19城去化周期在4月回升至10.9个月，一线城市最先触底反弹，三线城市调整速度较慢。
• 可售套数：30城可售套数自2015Q4以来持续下降，但部分城市如宁波、重庆、苏州等有所回升。

土地市场

• 住宅类土地供应：4月百城住宅类土地供应与成交均反季节性回落，一线城市供应与成交均下降，其他城市供应略有回升。
• 楼面均价：4月百城楼面均价创16M12以来新高，一线房价涨幅明显，但溢价率持续下降。
• 重点城市：宁波、重庆、苏州、佛山、北京等城市土地成交活跃，部分地块价格较高。

政策动态

• 不动产证替代房产证：自5月1日起，全国开始颁发不动产证替代房产证，部分城市如郑州、中山、太仓等出台限购、限贷等政策，进一步收紧市场。
• 贷款政策：广州四大行调整首套房贷利率，首付比例和利率均有所上升，政策持续收紧。

行业估值与市场表现

• 估值：房地产板块PE和PB均降至近五年均值，处于中等水平，与周期类行业相比排名居中。
• 行业表现：房地产行业上周下跌2.5%，相对沪深300指数下跌0.8%，在29个大类行业中排名靠后。

配置建议

1. 逆向投资：关注高折价、具有安全边际的蓝筹白马公司，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
2. 粤港澳主题：【侨城、华发、天健、龙光】等公司具备中长期价值，【世荣、格力】等短期弹性较大。
3. 国企改革：重点推荐央企改革【侨城、保利】以及地方国企改革【上实、沙河、渝开发】等。
4. 房地产新经济：关注长租【世联】、物流地产【南山、东百】等成长型领域。
5. 多元化转型：关注具备新领域成长性和RNAV安全边际的公司，如【嘉宝集团】（房地产基金）、【苏宁环球】（大健康）等。

总结

当前房地产行业仍处于小周期调整期，但部分区域和个股表现相对活跃。逆向投资逻辑仍是主要选股思路，同时粤港澳大湾区及国企改革主题值得关注。整体估值处于中等水平，行业基本面尚未明显改善，政策持续收紧，市场流动性环境未有显著改善，未来需关注行业去杠杆及政策放松的可能性。