20170515-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_价值股可持续加仓摊薄成本_粤港澳更符合市场风格_39页_2mb

价值股可持续加仓摊薄成本，粤港澳更符合市场风格

核心内容

本报告为招商证券于2017年5月14日发布的房地产行业周观点与高频追踪分析，主要探讨了当前房地产行业在流动性、政策调控、市场预期及区域分化等方面的表现，并提出相应的投资策略。

主要观点

1. 行业基本面与流动性分析

• 行业基本面阶段不支持超额收益：房地产指数的超额收益通常出现在行业衰退末端和复苏前端，当前处于调整中段，尚未进入复苏阶段。
• 开发商资金链指数出现边际拐点：自2016年4季度以来持续收紧，2017年3月降至128%，跌破130%红线，预示新房价格环比调整即将到来。
• 主流房企存量流动性相对较好：这使得行业上游指标（如新开工和投资）调整斜率相对平缓，造成市场预期错觉，认为超级周期来临。
• 利差触底反弹但结算滞后：利差反映综合盈利能力，虽已反弹至1.5%左右，但结算滞后，难以有效指导基本面。
• 流动性难以持续宽松：若地产中周期持续至2019年左右，流动性难以形成指数牛市，市场波动性或将上升。

2. 投资策略建议

• 价值股持续加仓：逆向投资逻辑仍是上半年选股主线，建议关注高折价、具有安全边际的地产股。
• 粤港澳主题机会更符合市场风格：相较于雄安等长期主题，粤港澳具备更明确的时间表和产业逻辑，是短期更值得关注的区域。
• 重点推荐标的：
  • 央企地产蓝筹：如侨城、保利等，受益于国企改革。
  • 地方国企改革标的：如上实、沙河、渝开发等。
  • 新经济领域：长租关注世联，物流地产关注南山、东百。
  • 多元化转型：关注嘉宝集团（房地产基金）、苏宁环球（大健康）等。

关键信息

一手房市场动态

• 供给：4月重点城市推盘量季节性回升，但小于销量，库存继续下降。
• 需求：
  • 整体：57城销量同比下降18%，一线/二线/三线分别下降11%/17%/6%。
  • 区域表现：
    • 长三角：销量下降23%，但部分城市如宁波回升。
    • 珠三角：销量下降25%，整体表现较弱。
    • 环渤海：销量下降35%，但部分城市如北京回升。
    • 中西部：销量下降30%，整体低迷。
• 价格：70城房价同比增速见顶回落，但三四线仍在寻顶过程中，4月环比涨幅0.7%。

二手房市场动态

• 整体销量回升：57城二手房销量回升，一线城市如北京、深圳、南京等表现较好。
• 区域表现：部分城市如大连、杭州、南昌等销量明显回升，但整体仍面临压力。

土地市场动态

• 供地面积：4月百城住宅类供地面积反季节性回落，一线/二线/其他城市均有所下降。
• 成交面积：与供应同步回落，一线/二线/其他城市均下降，但部分城市如苏州、青岛、重庆等成交面积较高。
• 楼面均价：百城住宅类成交楼面均价创16年12月以来新高，一线近乎翻倍，二线略跌，其他略涨。
• 溢价率：自2016年9月以来持续下降，17年1月、2月有所反弹，4月再次下降。

政策动态

• 调控政策趋紧：包括房产中介整顿、首套房贷利率上调、限制购房资格等。
• 城市具体政策：
  • 重庆：暂停非首套公积金贷款，首套认定标准为“既认房又认贷”。
  • 芜湖：增加土地供给、控制地价、调整契税政策等。
  • 武汉：对装修房售价进行价格指导，不服从则暂缓发放预售许可证。
  • 南京：非户籍居民购房需提供社保证明，新购住房3年内不得转让。
  • 海口：明确限购范围，将产权式酒店和二手住房纳入限购。
  • 江西：对办公和商业用房提供政府补贴和落户优惠，暂停第三套及以上住房贷款。
  • 深圳：规范商办研发用房改公寓，要求设计单位不得预留违规加建条件。

配置组合建议

• 逆向投资逻辑：优先配置基本面良好、估值有优势的蓝筹白马股。
• 转型地产股：需重视安全边际，关注房地产基金、医美等新领域。
• 粤港澳大湾区：中长期价值型标的如侨城、华发、天健、龙光等，短期弹性标的如世荣、格力等，资源价值突出的如金融街。

市场预期与风险

• 市场预期分化：部分投资者仍看好三四线城市，但基本面分歧仍在，地产指数调整尚未结束。
• 政策风险：整体政策环境趋紧，需警惕市场波动。

总结

本报告强调了房地产行业在流动性收紧、政策调控趋严背景下，价值股仍是投资主线，建议持续加仓以摊薄成本。同时，粤港澳大湾区因其明确的时间表和产业逻辑，成为当前市场更符合风格的配置方向。需关注政策变化及市场基本面分化，合理配置资源，以应对未来可能出现的市场波动。