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销售回升加快，楼市调控加码

核心内容

2021年1-2月，中国房地产市场呈现销售回升加快、房价分化加剧、金融监管趋严和土地市场清淡的态势。整体来看，房地产行业在政策调控和市场修复的双重作用下，景气度持续回暖，但局部房价过热问题引发调控压力，未来市场发展将更加趋于理性。

主要观点

• 销售回升显著：1-2月房地产销售面积和销售额增速较去年同期增长1倍以上，房企通过加大促销力度，有效缓解了现金流压力，商品房去库存速度有所提升。
• 房价分化明显：全国房价呈现明显分化，一线城市和部分二线城市房价上行压力较大，尤其是二手房价格涨幅接近两位数，而部分二线和三线城市房价增长相对平稳。
• 金融监管收紧：居民房贷需求扩张过快，房贷利率有所上调，首套房贷和二套房贷平均利率分别上涨4bp和3bp。LTV（贷款价值比）升至历史最高水平，金融监管加强，引导信贷扩张放慢。
• 地方政策密集出台：以北上广深为代表的城市加强楼市调控，实施贷前审查制度，严控违规资金流入房地产市场，同时出台租赁住房支持政策，促进市场有序发展。
• 房企融资规模上升：受“三道红线”和集中贷款政策影响，房企融资规模增加，融资成本上升。前2月房地产开发资金来源同比增长51.2%，信用债发行规模同比增长54.4%。
• 土地市场清淡：全国土地供应量同比下降28%，部分城市未释放土地，土地溢价率增长平稳，土地成交价款增速回落，表明未来新建房价上涨压力可控。

关键信息

房地产销售情况

• 1-2月房地产销售面积及销售额增速较去年同期增长1倍以上。
• 商品房待售面积同比下降1.1%。
• 2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.1%，二手住宅价格指数同比增长2.9%。

金融与信贷政策

• 2月首套房贷和二套房贷平均利率分别上涨4bp和3bp。
• 个人按揭贷款累计同比增63.7%，住户部门中长期信贷累计同比增长72.5%。
• LTV升至0.7的历史最高水平，未来金融监管将加强对居民信贷扩张的管控。

土地市场表现

• 100大中城市土地供应累计同比下降28%，三线城市降幅最大（35%）。
• 土地购置面积累计同比增长33%，但剔除基数因素后较2019年同期下降6.5%，较2018年同期减少三分之一。
• 土地成交价款同比增长14.3%，增速较2020年12月回落3.1个百分点。

房地产投资趋势

• 房地产开发投资因基数效应出现“跳升”，但预计一季度后增速将逐步回落。
• 房地产建安工程保持良好态势，但融资环境将转为中性偏紧。
• 预计一季度房地产投资增速可能降至24.7%，新建商品房房价增速约为4.2%，二手房房价增长约3.3%。

行业展望

• 基数效应将在一季度后逐步消退，年内房地产行业宏观运行格局将呈现“前高后低”趋势。
• 需关注局部房价过快上涨的问题，未来政策调控将更加精准，引导市场回归理性。

数据来源与作者

• 图1：房地产销售快速回升，房企现金流得以大幅改善
• 图2：房地产投资因基数关系而“跳升”
• 图3：全国新建商品房房价短期回升，调控压力增加
• 数据来源：国家统计局
• 作者：马泓，植信投资研究院高级研究员

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