中国房地产⾏业2023年信⽤展望-彭博_20页_1mb

中国房地产行业2023年信用展望总结

基本面支撑

中国政府近期出台16项支持房地产政策，旨在缓解行业恶性循环。政策效果高度依赖银行贷款规模，若贷款不足可能加剧投资级地产债压力，但高收益地产债因价格已处于低位且多数在展期，下行空间有限。政策推动下，如龙光、时代中国、融信等房企销售出现环比复苏，但全国销售累计仍下降28%，仅越秀实现12%增长，其10月销售同比下滑31%或已见顶。

再融资风险

房价下行和施工成本上升削弱调整后Ebitda，导致行业杠杆率高企（平均7倍）。在弱化的再融资环境下，实力强的房企更倾向保留现金流偿债，而非收购项目，加剧低评级房企资金紧张。2022年高收益房企的再融资缺口或达650亿美元，主要因2019年高峰发行的债券将于2022-2024年集中到期。部分房企如富力完成51亿美元功夫债展期，但仅部分展期计划成功实施。

债务展期进展

债务展期受阻因素包括：1) 经济衰退背景下业务前景可见度低；2) 多数房企尚未公布上半年业绩，难以明确债务规模；3) 无政府指引可能导致展期缓慢。2023年到期债券中，投资级债券（50亿美元）和BB级债券（20亿美元）面临显著压力，而B级债券因建业、中骏等房企集中到期，可能引发市场波动。

债券估值分析

高收益地产债指数已跌至2009年危机低点，受销售下滑、缺乏融资渠道和政策力度不足影响。但部分房企如龙光、万科、华润的债券仍较坚挺，其中万科长期债券价格低至50美分，受限于深圳地铁持股。中国海外发展、保利等国企背景房企相对估值受再融资成本上升影响，而绿地、雅居乐等因现⾦覆盖率不足（0.5倍）面临更高展期风险。C级债券估值进一步承压，如绿地未偿付11月到期的362亿美元债券，龙光未偿付8月到期的279亿美元债券。

市场动态

在岸债券发行正常化可能仅助力项目交付，难以缓解土地储备压力或偿付离岸债务。2023年投资级债券市场将因到期规模上升（约50亿美元）和万科再融资需求而波动，龙湖集团债券近期波动引发对其他投资级房企的担忧。中资地产债整体呈现"投资级企稳、高收益承压"格局，但市场对政府支持政策的有效性仍存疑，可能影响信用利差和债券价格走势。