中国房地产业_开发商降价将导致利润率遭挤压_但影响可控_15页_2mb

报告摘要

2018年11月1日发布的穆迪中国房地产业研究报告指出，9月份全国房地产销售增长放缓，并预计未来12个月将继续下滑。尽管部分受评开发商采取了降价措施以促进销售，但影响可控。同时，受评开发商面临较大的再融资需求，流动性压力持续存在，但部分开发商仍具备足够的融资渠道来应对。

房地产销售增长放缓
9月份全国房地产合约销售额同比增长率（3个月移动平均值）从8月份的21%降至17%。穆迪预计未来12个月全国合约销售增速将小幅下降，主要受政府调控、银行收紧房贷及市场需求减弱影响。
部分开发商采取降价措施
在9-10月销售旺季，一些受评开发商推出折扣促销，以加速去库存。此举虽有助于销售增长，但会对利润率造成压力。然而，由于库存水平较好，进一步大幅降价的可能性较低，因此影响可控。
流动性压力持续
受评开发商的流动性状况仍偏紧，尤其是高收益开发商中流动性较弱的占比上升至26%。未来12个月内，受评开发商需偿还约348亿美元境内债券和179亿美元境外债券。
再融资需求较大
2018年前9个月，穆迪跟踪的29家开发商的合约销售额同比增长率为33.5%，仍优于市场整体。预计2018年底前其市场份额将升至45%。同时，穆迪指出部分规模较小的低评级开发商将面临更高的再融资风险。
无评级行动
在9月28日至10月26日期间，穆迪未采取任何评级行动。截至10月26日，60家受评开发商中，47家展望稳定，5家展望正面，8家展望负面。

销售表现
- 9月份全国合约销售额同比增长率（3个月移动平均值）为17%。
- 穆迪跟踪的29家开发商9月合约销售额同比增长率为33.5%。
- 2018年前9个月，碧桂园、万科、恒大合计市场份额为16.2%，较2017年同期略有上升。
利润率影响
- 降价促销有助于销售增长，但会压缩利润率。
- 穆迪预计未来6-12个月大幅降价的可能性不大，影响可控。
再融资压力
- 未来12个月内，境内债券到期或可回售金额约为348亿美元，境外债券约为179亿美元。
- 穆迪认为多数受评开发商将有足够流动性偿还债务，但部分规模较小的开发商可能面临再融资风险上升。
融资活动
- 2018年1-10月，受评开发商境内债券发行总额为1,518亿元人民币，较2017年同期增长70%。
- 境外债券发行总额为394亿美元，较2017年同期增长38%。
评级展望
- 截至10月26日，60家受评开发商中，47家展望稳定，5家展望正面，8家展望负面。