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国泰海通地产3Q投资策略总结

核心内容概述

国泰海通证券发布的《从去化周期寻底，核心城市上行》3Q投资策略报告指出，国内房地产市场已从政策宽松预期驱动的“政策博弈”阶段，正式进入由真实供需关系主导的“基本面驱动”新阶段。当前地产板块在收益弹性与确定性方面均显著提升，具备较高的投资价值。

主要观点分析

1. 市场定价逻辑转变

• 政策底至市场底：地产市场已从依赖政策宽松预期的阶段过渡到由真实供需关系主导的阶段。
• 行业触底企稳：当前市场已进入底部区域，行业整体呈现企稳迹象，未来有望逐步修复。

2. 供需拐点显现

• 2026年楼市供需变化：重点城市在2026年上半年首次出现新房销售去化高于土地购置的情况，表明市场供需关系已发生转变。
• 去化周期下行：随着拿地缩量和去杠杆的完成，未来三年去化周期有望持续下行。
• 市场分化格局：
  • 核心城市：新房市场稳定，二手房市场逐步修复。
  • 三四线城市：仍处于调整阶段，库存压力较大。

3. 核心城市率先复苏信号

• 租金上涨为行业底信号：核心城市租金的回升被视为行业触底的重要信号。
• 资产价值修复：地产资产价值呈现中性偏多的趋势，未来有望有序回升。
• 房价收入比回归合理：若CPI回升至2%，叠加供给收缩与房价收入比合理化，房价有望逐步回升。
• 大类资产收益占优：地产作为大类资产，在当前环境下具备相对收益优势。

投资建议

• 维持“增持”评级：基于当前市场环境和估值水平，报告建议投资者对地产板块保持“增持”态度。
• 估值对比：截至2026年8月18日，A股沪深300动态PE（TTM）为14.46倍，而地产板块为10.60倍，显示出相对估值优势。
• 配置窗口开启：当前为地产板块的长配置窗口，优质房企的价值将更加凸显。

风险提示

1. 市场环境分化：新房销售仍面临一定压力，市场修复可能不均衡。
2. 库存问题依旧：二三线城市库存压力较大，行业修复过程将呈现分化。
3. 政策落地不及预期：若政策未能有效落地，可能影响市场复苏节奏。
4. 测算结果不及预期：相关数据测算结果可能与实际市场表现存在偏差。

报告信息

• 报告名称：从去化周期寻底，核心城市上行
• 报告日期：2026年8月19日
• 报告作者：涂力磊、谢皓宇、谢盐、白淑媛、曾佳敏、陈昭颖（均为分析师）
• 报告来源：国泰海通证券研究所

重要提醒

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