2021-07-27-KPMG_China-转向混合办公模式_18页_993kb

报告摘要

办公租赁场所减值测试分析总结

新冠疫情后，在线办公和混合办公模式导致传统租赁办公场所需求下降，尤其是市中心地区。出现了承租人寻求腾空或转租的情况，这可能对使用权资产的使用寿命、公允价值以及是否需进行减值产生重大影响。

主要内容

对租赁办公场所进行减值测试：企业需评估是否出现减值迹象，如迁出或转租办公场所的决定。根据《国际会计准则第 36 号》，进行减值测试时需考虑资产确凿证据，特别是预期未来现金流量现值或可变现净值。
是否需对使用权资产进行单独减值测试：这取决于办公场所是否能够产生基本上独立的现金流入。如果转租或将办公场所作为转租资产，则可能单独测试。
如何确定使用价值：使用价值包括自用期和转租期。若自用期较短，使用价值接近公允价值减处置费用后的净值，并适用例外情况。
对使用寿命的影响：若预期使用寿命发生了变化，应复核并调整，影响折旧期间。
对转租和永久停用的处理：
- 在只腾空不转租的情况下，按标准减值测试。
- 转租部分，要考虑租赁资产是否为单独的组成部分。分析租赁合同或法律限制，得出是否属于单独资产。
公允价值的计算：影响公允价值的关键因素包括租赁限制。转租时，公允价值由市场租金决定；若永久停用，尤其在剩余租赁期短，公允价值也可能较低。
租赁负债的考虑：在减值计算中，若处置现金产出单元时买方将承担租赁负债，则在使用价值或公允价值减处置费用收入计算中，需相应调整租赁负债的信息。
其他事项：包括租赁修改、重新协商租赁条款、转租分类等。均有影响特定使用权资产或使用权资产交易的条件。