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上海“沪八条”政策总结

核心内容

2026年8月20日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自8月21日起实施。该政策旨在巩固房地产市场回稳向好的态势，重点通过优化公积金政策、降低二套房贷首付比例、推出“以旧换新”财政补贴、推广房票安置及收购存量住房等五大举措，激活房地产市场中的置换链条，提升市场流动性。

主要观点

1. 政策目标明确

• 激活置换需求：政策聚焦于改善型购房者，通过降低购房门槛、提高补贴力度等方式，推动二手房与新房之间的置换。
• 促进市场流通：通过财政补贴、房票安置等手段，打通置换链条中的关键堵点，增强市场活力。
• 精准支持外环外市场：外环外二套房贷首付比例从20%降至15%，与首套看齐，重点支持该区域的改善型需求。

2. 政策内容详述

• 公积金政策全面松绑

  • 提取范围扩大至现房，允许“既提又贷”。
  • 提取频次从“五年内提取一次”调整为“每个自然年提取一次”。
  • 提取金额上限放宽，新增支持支付购房契税及车位、储藏室等配套费用。

• 信贷政策优化

  • 外环外二套房贷首付比例降至15%，与首套一致。
  • 外环外新房价格集中在500-700万元区间，与改善家庭的购买力匹配度高。

• “以旧换新”财政补贴

  • 时间范围：2026年8月21日至2027年3月31日。
  • 补贴标准：按贷款总额1%发放，单套最高5万元；若出售外环内二手房，可再额外申请3万元，合计最高8万元。
  • 总补贴限额为2亿元，用完即止。

• 房票安置与存量住房收购

  • 房票安置从试点转向全面推广，已在金山、嘉定、青浦、奉贤等区试点，发放房票1700余张。
  • 城中村改造和旧改项目成为重点，房票安置比例高达68%。
  • 推进中心城区收购二手住房用于保障性租赁住房，实现供需双向发力。

关键信息

• 政策效果预期：有望有效激活“金九银十”及四季度的置换需求，提升市场整体流动性。
• 投资建议：
  • 关注核心城市优质土储、产品力突出的稳健型房企。
  • 关注受益于置换活跃度提升的二手房经纪龙头。
  • 推荐关注招商蛇口与我爱我家。
• 风险提示：
  • 政策效果不及预期。
  • 居民收入预期改善不及预期。
  • 销售回款与资产减值风险。

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告发布日后6-12个月内股票/行业涨跌幅相对沪深300指数为基准。
  • 买入：投资收益率超越沪深300指数15%以上。
  • 增持：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%-15%。
  • 持有：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%-5%。
  • 卖出：投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 行业投资评级：维持“同步大市”评级，即行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%-5%。

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