2015年-普华永道中国_中国税务商务新知_3页_440kb

报告摘要

房地产业和建筑业营改增改革总结

核心内容

2015年，中国计划完成“营改增”改革，将建筑业和房地产业纳入增值税体系。这一改革对房地产和建筑业企业将产生深远影响，涉及税制变化、业务模式调整、税务合规性提升及财务系统升级等多个方面。由于行业特性，如项目周期长、成本与收入周期不匹配等，企业面临诸多挑战，需提前做好准备，以确保平稳过渡。

主要观点

营改增的必要性：房地产和建筑业作为国民经济的重要支柱产业，营改增有助于优化税收结构，推动行业健康发展，但改革过程中需注意对行业影响的平衡。
政策实施的紧迫性：由于行业处于相对低迷状态，营改增政策需兼顾企业实际，避免短期内增加税负，影响企业经营。
税务合规性要求提高：增值税制度比营业税更为复杂，企业需加强税务管理，提升财务人员的专业能力。
业务模式调整需求：企业需重新审视合同、定价策略及供应商管理，以适应新的税制要求。
系统与流程改造：财务、税务系统需进行升级，发票管理、认证、抵扣等流程需规范化。

关键信息

一、行业现状

2014年全国商品房销售面积同比下降 $7.6%$，销售额下降 $6.3%$，市场整体处于冷清状态。
行业面临成本结构复杂、进项税抵扣受限、现金流压力等问题。

二、营改增带来的主要问题

进项税票获取困难
- 土地成本、原材料和人工成本等难以取得增值税专用发票，尤其是小规模纳税人和个体户。
- 供应商数量多、水平参差不齐，发票管理难度大。
存量项目面临税负压力
- 已完工但未售出的项目，无法再取得进项税票，成本已发生，税负上升难以转嫁。
- 预售项目若合同无法修改，税负增加将直接影响企业利润。
成本与收入周期不匹配
- 建造过程中进项税无法及时抵扣，成为沉淀成本。
- 销售周期较长，进项税抵扣滞后，影响企业现金流和资金成本。
建筑业特殊问题
- 跨期老合同税务处理、税负转嫁、异地项目申报、海外项目免税等均需关注。

应对策略

企业应分三阶段应对营改增：

第一阶段：政策尚未出台

梳理业务模式和采购销售合同。
测算营改增对收入、利润、税负、现金流的影响。
组建税务工作小组，制定内部流程和系统升级计划。
定期培训员工，更新政策信息。

第二阶段：政策出台至生效日

实施业务流程和系统改造。
与供应商、客户签订新合同，调整定价策略。
安装税控系统，熟悉发票管理流程。
申请税收优惠政策，评估企业资格。

第三阶段：政策生效后

监测政策变化，评估执行效果。
优化税务管理，控制风险。
结合行业经验，持续调整应对措施。

注意要点

增值税抵扣期限：根据国税函[2009]617号，增值税专用发票需在开具之日起180日内认证抵扣。
提前规划的重要性：忽视营改增的前期研究和规划，可能导致企业短期内应对困难，无法有效利用政策降低税负。
发票管理关键：企业需重视增值税专用发票的获取、保管和抵扣流程，加强财务与税务部门的协作。
行业协同：对于共性问题（如土地成本抵扣），企业可联合同行向政府反映，争取政策支持。

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结论

营改增对房地产和建筑业企业既是挑战也是机遇。企业需从战略层面重视改革，提前规划，加强内部管理与外部沟通，以确保在新税制下实现平稳过渡，优化税务结构，提升经营效率。

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