2017-房地产行业：雄关漫道真如铁，吹尽狂沙始见金_76页_4mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本文对2017年房地产行业进行了系统分析，涵盖了政策调控、行业基本面、集中度提升及未来发展趋势等多个方面。核心观点包括：地方主导调控升级，短期内政策不会转向；行业小周期拉长但基本面仍呈下行趋势；行业集中度持续提升，龙头房企中长期机会明确；房地产大资管将迎来集中发展。

主要观点

1. 政策调控持续升级，短期不会转向

• 政策背景：17年上半年，地方主导的调控政策显著升级，限购城市数量增加，调控措施多维度、全覆盖。
• 调控特点：强调“因城施策”，分类调控力度增强。新增限购城市中，三四线城市占比较高，政策执行力度不弱于前两轮。
• 政策影响：限购、限贷、限售、限价等政策压制了市场流动性，按揭贷利率上调进一步影响购房成本。
• 未来预期：由于行业基本面仍处于下行阶段，且宏观经济企稳，短期内政策不会转向。

2. 行业小周期拉长，但基本面仍下行

• 市场表现：2017年1-5月全国商品房销售面积同比增长14.3%，但增速收窄。其中，住宅销售面积同比增长11.9%。
• 区域差异：东部地区增速8.9%，中部地区17.7%，西部地区21%，东北地区18.8%。三四线城市成交增长显著，但基本面仍呈下行趋势。
• 城市分组：
  • 第1组（一线城市）：受供需双调控影响，预计17年住宅成交面积同比下滑约20%。
  • 第2组（限购二线及强三线）：限购限贷与按揭贷收紧双重压制，预计成交面积同比大幅下滑约25%。
  • 第3组（未限购二线城市）：政策平稳，预计成交面积小幅增长约10%。
  • 第4组（三四线城市）：全年成交增长，但四季度增长压力较大，预计增长约17%。

3. 行业集中度加速提升，龙头房企优势明显

• 集中度趋势：前5月前50强房企集中度提升至50.8%，前10强市占率增长更快，呈现“强者恒强”格局。
• 龙头房企表现：在行业集中度提升过程中，龙头房企市值总体上涨，集中度提升越快，市值增长越显著。
• 驱动因素：业绩增长是市值上涨的核心驱动力，行业成熟期后龙头房企估值波动减小。

4. 板块配置总体谨慎，关注龙头房企中长期机会

• 板块走势：受估值和业绩影响，估值对板块影响更显著。
• 投资判断：当前板块走势与09年12月-11年10月及13年2月-14年2月类似，整体走势持谨慎态度。
• 中长期机会：龙头房企因具备优质土地储备、强融资能力和高效运营能力，在集中度提升中受益，中长期投资机会明确。

5. 房地产大资管将迎来集中发展

• 发展趋势：随着行业进入成熟期，房地产大资管领域将受到资金青睐，包括房地产基金、存量市场经营与服务、物流地产等。
• 细分领域：
  • 房地产基金：发展潜力巨大，尤其在政策宽松环境下。
  • 物流地产：中长期景气度将持续向上，外资主导市场，供给缺口较大。
  • 长租公寓：行业空间广阔，竞争逐步加剧，运营模式多样化。
• 投资逻辑：随着房地产从增量开发转向存量经营，大资管将成为重要增长点。

关键信息

• 全国商品房销售面积：预计17年同比增长4.8%，达到16.49亿平米。
• 全国商品房销售金额：预计同比增长6.6%，达到12.54万亿元。
• 全国新开工面积：预计同比增长3.6%，达到17.30亿平米。
• 房地产开发投资额：预计同比增长4.5%，达到10.72万亿元。
• 政策调控：65个城市执行限购限贷，45个城市执行限价，调控城市范围和力度不弱于前两轮。
• 按揭贷利率：35重点城市首套房贷款利率逐步上调，5月部分城市甚至上浮10%-20%。

风险提示

• 小周期景气度：受政策收紧影响，可能加速下滑。
• 存量业务推进：低于预期可能影响行业发展。

行业评级

• 当前评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-06-23

图表与数据索引

• 图1：17年及10-13年限购城市数量对比
• 图2：17年新增限购城市大多为三四线城市
• 图3：2016年10月以来热点城市限购限贷调控次数
• 图4：地产企业融资渠道情况
• 图5：基本面量价齐涨、经济企稳时政策进入调控区间
• 图6：政策与房价走势匹配图
• 图7-10：首套房、二套房贷款利率走势与分布
• 图11-13：全国商品房销售面积同比增速
• 图14-15：一二线城市销售面积同比增速
• 图16-17：重点城市批准上市面积与批售比数据
• 图18-19：三四线城市销售面积同比增速
• 图20-23：房价增幅、人均住房面积及成交与区域关系
• 图24-27：各组城市新建商品住宅面积
• 图28-29：商品住宅成交面积占比与比重
• 图30-33：全国商品房销售面积、新开工面积及库存情况
• 图34：各线城市房价环比情况
• 图35-37：广义库存分布及去化周期
• 图38-40：商品住宅成交金额占比及变化
• 图41：全国商品房销售金额预测
• 图42-45：全国房屋新开工面积、投资及同比展望
• 图46-49：各组城市宅地成交与住宅新开工增速
• 图50：全国商品房新开工面积预测
• 图51-53：房地产开发投资拆分及房企并购情况
• 图54-57：房企销售增长及市占率变化
• 图58-60：房地产基金及物流地产市场分析
• 图61-63：长租公寓运营模式及市场情况
• 图64-67：房地产市场及投资趋势
• 图68-70：房地产基金及REITs表现
• 图71-73：美国房地产市场集中度及市值变化
• 图74：房地产行业长周期发展图
• 图75-77：物流成本、LPI指数及REITs市场分析
• 图78-80：新加坡及美国房地产市场情况
• 图81-83：长租公寓运营模式及市场表现
• 图84-87：房地产板块表现与估值、政策、利率关系
• 图88-93：房地产板块走势及PE变化
• 图94-97：房地产小周期及板块估值变化
• 图98-103：房地产行业政策、基本面及估值变化

表格与数据索引

• 表1：17年与13年购房限制政策对比
• 表2：限购、限贷、限售、限价城市一览
• 表3：部分城市土地竞拍新规
• 表4：城市分组情况
• 表5：24个三四线城市成交、区位及经济状况
• 表6：全国商品房投资拆分情况
• 表7：2017年以来房地产部分并购案例
• 表8：部分房企跟投制度概览
• 表9：部分龙头房企多元化融资情况
• 表10：截止到17年5月房企公司债剩余额度
• 表11：地产小周期四阶段演绎
• 表12-13：政策调控与宽松时成交与估值重要时间点
• 表14：三轮地产小周期主要调控政策对比
• 表15-17：Horton、Lennar、Pulte业绩、估值及市值变化
• 表18：海外成熟市场龙头房企主营业务向存量市场延展
• 表19：2017年1季度物流仓储市场概览
• 表20：长租公寓三种典型模式对比

结论

房地产行业正逐步进入成熟期，政策调控持续升级，短期内不会转向。行业集中度提升趋势明显，龙头房企具备中长期投资机会。房地产大资管将成为未来发展重点，包括房地产基金、物流地产、长租公寓等细分领域将获得资金青睐。尽管三四线城市成交表现超预期，但行业基本面仍呈下行趋势，需警惕流动性收紧对整体市场的影响。