20260504-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报—中航北京昌保REIT上市首日收涨20_商业不动产REITs申报增至20单_11页_912kb

报告摘要

房地产开发周报总结

核心内容概述

本周房地产REITs市场整体表现回调，但部分板块如市政水利表现突出。中证REITs全收益指数下跌1.32%，而中证REITs(收盘)指数下跌1.59%。同时，商业不动产REITs申报数量增至20单，其中中航北京昌保租赁住房REIT在深交所上市，首日涨幅达20%。此外，市场对REITs的投资策略与风险提示也有所分析。

主要观点

REITs指数表现：
- 本周中证REITs全收益指数下跌1.32%，中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点。
- 本年中证REITs全收益指数微涨0.12%，而中证REITs(收盘)指数下跌1.39%。
- 房地产(申万)指数本周涨幅为3.85%，在REITs全收益指数中排名第七。
C-REITs二级市场表现：
- 本周C-REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约28亿元。
- 已上市REITs中，12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23%。
- 市政水利板块表现较优，而保障房和消费基础设施板块回调明显。
商业不动产REITs申报情况：
- 本周华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业商业不动产REIT正式申报，商业不动产REITs申报数量增至20单。
- 华润置地商业不动产REIT预计募集金额54.05亿元，底层资产为两个购物商场；中金开元旅业预计募集规模18.45亿元，红土创新茂业拟发行金额11.01亿元，底层资产为成都茂业中心塔楼。
交易活跃度：
- 本周生态环保板块交易活跃度最高，日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%。
- 仓储物流、产业园区、保障房等板块换手率较低，而消费基础设施板块换手率相对较高。
REITs估值表现：
- 本周已上市REITs中债IRR分化明显，前三分别为广州广河REIT（11.3%）、安徽交控REIT（10.1%）、广开产园REIT（10%）。
- P/NAV位于0.5-1.7区间，前三分别为安博仓储REIT（1.7）、物美消费REIT（1.7）、华威农贸市场REIT（1.7）。
投资建议：
- 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目。
- 高能级城市消费在扩内需主题下有增长弹性，叠加专业运营带来的管理溢价。
- 高速及IDC类资产在二级回调后具备价值重构机会。
- 办公及仓储类租赁需求疲软，需等待经济复苏信号。
- 保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，建议择时布局。
风险提示：
- 二级价格波动风险。
- 基础设施项目运营风险。
- 测算误差风险。

关键信息

上市首日表现：中航北京昌保租赁住房REIT上市首日收涨20%。
市场回调：本周C-REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-1.23%。
板块表现：市政水利板块涨幅0.45%，保障房板块跌幅-2.11%，消费基础设施板块跌幅-1.98%。
交易量：本周生态环保板块交易活跃度最高，仓储物流板块日均成交量129.16万股。
估值分化：中债IRR前三为广州广河REIT（11.3%）、安徽交控REIT（10.1%）、广开产园REIT（10%）。
P/NAV：安博仓储REIT、物美消费REIT、华威农贸市场REIT P/NAV均为1.7。
REITs总市值：截至4月30日，已上市REITs总市值约2245.5亿元。

数据总结

指数名称	指数类型	现价	本周涨跌幅	本年涨跌幅	市值（亿元）
中证REITs(收盘)指数	基金指数	767.7	-1.59%	-1.39%	-
中证REITs全收益指数	基金指数	1011.1	-1.32%	0.12%	-
房地产(申万)指数	股票指数	2173.9	3.85%	-1.06%	-
恒生地产建筑业	股票指数	1814.0	1.08%	11.96%	-
高速公路(申万)指数	股票指数	3196.3	0.28%	-3.07%	-