20260215-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报_12单商业不动产REIT申报_首单IDC公募REITs拟扩募_11页_911kb

报告摘要

房地产开发与REITs周报总结

核心内容概览

本周房地产相关REITs市场整体表现良好，中证REITs全收益指数上涨 $0.41%$，收于1047.1点，而中证REITs（收盘）指数上涨 $0.32%$，收于804.8点。在二级市场中，C-REITs整体呈现上涨趋势，周均涨幅为 $0.62%$，其中数据中心板块交易最为活跃。此外，12单商业不动产REITs产品已完成申报，预计募资规模达377亿元，标志着房地产金融化进程加快。

主要观点

REITs指数表现
- 中证REITs全收益指数本周上涨 $0.41%$，全年累计上涨 $3.69%$。
- 恒生地产建筑业指数本周涨幅最高，全年涨幅也位居前列。
- 房地产（申万）指数本周下跌，但全年仍保持上涨趋势。
二级市场表现
- C-REITs二级市场整体上涨，总市值约为2296.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。
- 数据中心板块表现突出，交易活跃度最高，日均成交量达117.9万股，日均换手率为 $0.4%$。
- 工银蒙能清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT涨幅靠前，显示市场对清洁能源和仓储物流资产的偏好。
估值表现
- REITs的中债IRR分化明显，平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、易方达广开产园REIT分别以11%、9.6%、9.3%的IRR位居前三。
- P/NAV（市净率）分布在0.7-1.9之间，嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT、易方达华威农贸市场REIT分别以1.9、1.9、1.8的P/NAV位列前三，而易方达广开产园REIT以0.7的P/NAV较低。
投资建议
- 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目，尤其是高能级城市消费、高速及IDC类资产。
- 保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但需结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局。
- 我国REITs扩募与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，以获取龙头效益。

关键信息

商业不动产REITs申报情况：12单产品完成申报，募资规模预计达377亿元，项目发起方涵盖央企、地方国企、民企及外资企业，底层资产主要集中在一二线城市核心区域，零售业态为主。
数据中心REITs扩募：南方润泽科技数据中心REIT于2月14日发布扩募公告，标志着国内首单数据中心公募REITs扩募正式启动。
二级市场板块表现：
- 仓储物流：周均涨幅 $0.38%$
- 产业园区：周均涨幅 $0.45%$
- 保障房：周均涨幅 $0.62%$
- 交通基础设施：周均涨幅 $0.55%$
- 能源基础设施：周均涨幅 $0.87%$
- 消费基础设施：周均涨幅 $1.16%$
- 数据中心：周均涨幅 $1.31%$
交易活跃度：数据中心板块交易最活跃，日均成交量117.9万股，日均换手率 $0.4%$，其中嘉实京东仓储基础设施REIT换手率最高（$1.9%$）。