20100927-东兴证券-张江高科-600895.SH-深握高新产业_高科技地产+创投__27页_2mb

张江高科深度报告总结

核心内容

张江高科作为一家专注于高科技地产和创业投资的公司，依托张江高科技园区这一国家级高新技术产业平台，实现了从“开发商”向“投资商”的战略转型。公司通过开发高科技地产，吸引并服务众多高新企业，同时通过参股和投资创业企业，获得了持续的利润增长点。

张江园区已形成以集成电路、生物医药、软件、金融服务和文化创意为核心的五大产业集群，并在园区内构建了相应的产业链。园区内聚集了大量国内外知名企业和研发机构，形成了良好的产业生态，成为我国高新技术产业发展的标杆。

张江高科在浦东新区中心区域拥有显著的区位优势，园区配套设施完善，服务水平高，同时通过不断拓展至成都和雅安等西部地区，进一步扩大其发展空间。

主要观点

• 高新地产与创投双轮驱动：张江高科不仅专注于高科技地产的开发与运营，还积极向创业投资领域拓展，形成了“好房东+好股东”的盈利模式。
• 产业集群效应显著：园区内已形成多个产业集群，涵盖集成电路、生物医药、软件、金融和文化创意等领域，具备较强的产业聚集效应和辐射能力。
• 区位优势明显：张江高科位于浦东新区核心区域，拥有优越的地理位置和完善的基础设施，进一步增强了园区的吸引力。
• 投资回报良好：公司已投资多家上市公司，并在2010年迎来投资回报的快速增长，如嘉士堂和微创医疗分别在A股和港股上市。
• 未来增长潜力大：随着园区的不断扩展，包括中区、东区和南区，以及在西部地区的布局，公司未来的盈利空间和增长潜力巨大。

关键信息

1. 张江园区发展情况

• 张江高科技园区成立于1992年，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里。
• 截至2009年，园区全年经营总收入达1021亿元，同比增长21%；税收总额达87亿元，同比增长11%。
• 园区内已形成十大产业平台，包括集成电路制造与装备、生物医药研发与产业化、物联网基础设施技术等。
• 园区吸引了大量国内外高新企业入驻，如IBM、杜邦、诺华研发中心、盛大网络等。

2. 公司盈利模式转型

• 公司从传统的高科技地产开发商转型为高新产业的“投资商”，通过参股创业企业，分享其成长收益。
• 公司已投资多家上市公司，如嘉士堂、微创医疗等，并取得显著的增值收益。
• 公司通过设立基金和子公司，如浩成创投、张江汉世纪基金，支持创业企业的发展。

3. 财务预测与估值

• 营业收入：预计2010年至2012年分别为25.44亿元、36.84亿元和54.80亿元。
• 每股收益：预计2010年至2012年分别为0.56元、0.80元和1.19元。
• PE：预计2010年至2012年分别为16.81、11.73和7.85。
• NAV：公司重估净资产为254.14亿元，NAV为15.54元/股。

4. 园区扩张与布局

• 浦东新区扩张：张江园区面积将从25平方公里扩展至75平方公里，包括中区、东区和南区。
• 西部布局：公司已在成都和雅安拥有386亩的房地产开发项目，为未来增长提供新动力。
• 中区规划：中区将发展为科技园区功能区、商业中心和商务中心，总面积约466.77公顷，总建筑面积约327.70万平方米。

5. 投资建议

• 目标价：13元/股。
• 投资评级：维持“推荐”评级。
• 成长性与盈利性：公司成长性和盈利性持续增强，未来发展前景广阔。

结论

张江高科凭借张江高科技园区的产业集聚效应和区位优势，成功实现了从高科技地产开发商向创业投资商的转型，形成了多元化的盈利模式。随着园区的持续发展和公司在全国范围内的扩张，其未来的增长空间和盈利能力将不断提升，具有较高的投资价值。