房地产行业：需求端继续探底，投资增速略超预期-20190315-广发证券-16页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2019年1-2月，中国房地产行业整体呈现需求端探底、土地市场下行、房企投资增速略超预期、资金环境改善的趋势。分析师认为，随着政策底部的改善和龙头房企结算业绩的确定性，当前板块具备较高的配置价值。

主要观点

销售增速回落，需求持续探底
19年1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，为2015年6月以来首次转负，住宅销售面积同比下降3.2%。
各区域销售情况分化明显，东部和东北地区降幅扩大，中部地区首次转负，西部地区销售增速继续回落。
一线城市销售面积同比增长18.2%，二线城市同比下降4.9%，三四线城市同比下降4.2%。
销售均价上涨，商品房销售均价同比上涨6.7%，住宅均价同比上涨8.0%。
未来需求复苏节奏和力度将影响行业表现，一线及强二线销售或在推盘放量下企稳，三四线城市或继续寻底。
土地市场逐步下行
19年1-2月土地购置面积同比下降34.1%，土地成交价款同比下降13.1%，为2016年5月以来首次转负。
全国土地价格同比上涨31.8%，但楼面价同比下滑17.5%，溢价率维持低位。
土地市场降温与淡季影响叠加，土地投资增速预计将进一步回落，但房企拿地成本边际改善，拿地意愿或有所提升。
房企开工意愿强，投资增速略超预期
19年1-2月全国房屋新开工面积同比增长6.0%，住宅新开工面积同比增长4.3%，非住宅新开工面积同比增长10.7%。
施工面积同比增长6.8%，单位施工面积投资额保持稳定，是拉动施工投资增长的主要因素。
投资增速为11.6%，高于新开工面积增速及土地成交价款增速，主要由土地投资滞后和平滑效应以及施工投资增长驱动。
房企到位资金同比正增长，资金环境向好
19年1-2月房企到位资金同比增长2.1%，较2018年12月由负转正。
央行表示将继续实施稳健货币政策，流动性合理充裕，按揭贷利率和房企融资成本边际下降。
建议配置低估值的龙头房企，包括万科A、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等。

关键信息

销售情况

全国商品房销售面积：1.41亿平米，同比下降3.6%
住宅销售面积：1.23亿平米，同比下降3.2%
商品房销售均价：9079元/平米，同比上涨6.7%
住宅销售均价：8952元/平米，同比上涨8.0%
一线城市销售面积同比增长18.2%，二线城市销售面积同比下降4.9%
三四线城市销售面积同比下降4.2%

土地市场

土地购置面积：1545万平米，同比下降34.1%
土地成交价款：690亿元，同比下降13.1%
全国土地价格：4466元/平米，同比上涨31.8%
300城市土地出让金：5404亿元，同比下降18.9%
一线、二线、三四线城市土地出让金同比分别下滑0.1%、25.3%、16.9%
楼面价同比下滑17.5%，地价增速低于房价增速

投资情况

全国房地产开发投资：1.21万亿元，同比增长11.6%
住宅投资：8711亿元，同比增长18%
土地投资增速：从18年的44%回落至26%
施工投资占比：从18年的64%上升至71%
施工面积同比增长6.8%

资金情况

房企到位资金：2.45万亿元，同比增长2.1%
国内贷款（开发贷）：4796亿元，同比下降0.5%
自筹资金：7279亿元，同比下降1.5%
其他资金：1.22万亿元，同比增长5.2%
定金及预收款：7366亿元，同比增长5.6%
个人按揭贷款：3458亿元，同比增长6.5%

风险提示

不同口径下土地数据存在差异
资金面继续收紧对需求端及房企经营的负面影响持续扩大
政策调控力度进一步加大
行业库存抬升快于预期

投资评级说明

行业投资评级
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
公司投资评级
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
- 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

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