房地产行业：房地产投资增速超预期，新开工增速预期下行-20190315-东北证券-13页_1mb

房地产行业2019年1-2月分析总结

核心内容概览

2019年1-2月，中国房地产市场整体呈现投资增速超预期、销售下行、土地市场降温、融资环境宽松的特征。行业分化明显，一线及部分区域龙头房企表现相对稳健，而三四线城市压力较大。

主要观点

• 房地产投资增速超预期：2019年1-2月全国房地产开发投资完成额同比增长11.6%，高于2018年全年增速，主要得益于2018年高基数的施工面积和土地购置费的滞后影响。
• 新开工增速下行：新开工面积同比增长6.0%，增速较2018年全年明显回落，竣工面积同比减少11.9%，显示市场热度持续降温。
• 土地市场大幅下行：土地购置面积同比下降34.1%，土地成交价款减少13.1%，反映房企在土地市场的谨慎态度，更倾向重点城市优质土储。
• 销售持续下行：商品房销售面积同比下降3.6%，销售额增长2.8%，销售增速回落明显，三四线城市承压更甚。
• 融资环境保持宽松：开发到位资金同比增长2.1%，国内贷款和个人按揭贷款均出现回暖，房企融资压力有所缓解。
• 行业分化加剧：一线房企因资源和抗风险能力强，表现优于二线及区域房企，建议关注不同层级房企的投资机会。

关键信息

房地产开发投资数据

• 2019年1-2月全国房地产开发投资完成额：12090亿元，同比增长11.6%
• 住宅投资占比：72.1%
• 全年预计房地产投资完成额增长：3%
• 区域增速：东部10.9%、中部8.8%、西部16.8%、东北10.9%

房地产销售数据

• 2019年1-2月商品房销售面积：14102万平方米，同比下降3.6%
• 商品房销售额：12803亿元，同比增长2.8%
• 住宅销售面积：12319万平方米，同比下降3.2%
• 三线城市销售面积：同比减少13.6%
• 30大中城市销售面积：同比下降4.68%

土地市场数据

• 土地购置面积：1545万平方米，同比下降34.1%
• 土地成交价款：690亿元，同比下降13.1%
• 土地成交均价：2月达3224元/平米，同比上升
• 一二线城市占比提升，验证房企对重点城市偏好

融资情况

• 开发到位资金：24497亿元，同比增长2.1%
• 国内贷款：4976亿元，同比下降0.5%
• 个人按揭贷款：3458亿元，同比增长6.5%
• 债券发行利率：部分龙头房企接近2016年水平，融资成本下降明显

个股推荐

一线房企（业绩确定性强、资源卓越）

• 万科A：现价27.46元，2019年EPS预计4.01元，PE 6.85倍，评级“买入”
• 保利地产：现价未列出，但被推荐为一线房企
• 新城控股：现价未列出，但被推荐为一线房企
• 华夏幸福：现价未列出，但被推荐为一线房企
• 华侨城A：现价10.23元，2019年EPS预计2.17元，PE 4.71倍，评级“买入”
• 金地集团：现价11.93元，2019年EPS预计2.57元，PE 4.64倍，评级“买入”

二线房企和区域龙头（销售高速成长、业绩弹性大）

• 中南建设：现价8.2元，2019年EPS预计1.08元，PE 7.59倍，评级“买入”
• 蓝光发展：现价6.68元，2019年EPS预计1.15元，PE 5.81倍，评级“买入”
• 金科股份：未列出现价，但被推荐为销售高速成长型房企
• 荣盛发展：现价10.23元，2019年EPS预计2.17元，PE 4.71倍，评级“买入”
• 阳光城：未列出现价，但被推荐为销售高速成长型房企

风险提示

• 调控政策进一步收紧
• 市场表现超预期下行
• 民营房企在其他领域过度投资导致现金流压力
• 资管新规导致的再融资困难

行业数据概览

图表与数据来源

• 图1-图34：展示房地产投资、销售、土地市场、资金来源、利率变化等数据趋势
• 数据来源：东北证券、国家统计局、Wind

投资建议

• 2019年房地产销售面积全年预计同比下降10%
• 城市分化趋势加剧，一二线城市有望率先回暖
• 建议关注一线房企及销售成长型二线房企的投资机会