20250511-开源证券-房地产行业周报_新房二手房成交面积同环比下降_央行再度下调LPR25BP_14页_1mb

房地产行业周报总结（2025年5月11日）

本周房地产市场呈现政策支持与市场分化并存的态势。新房和二手房成交面积均出现同比和环比下降，但土地市场活跃度回升，信用债发行规模环比增长。

政策动态
中央层面：央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率降至2.6%。同时，降准0.5个百分点释放约1万亿元长期流动性，并降低政策利率0.01个百分点。多地（北京、上海、深圳等）落实公积金利率下调政策。国家金融监管总局披露，2025年一季度房地产贷款余额增长超7500亿元，住房租赁贷款同比上涨28%，显示购房需求释放及金融稳定作用。地方层面：珠海推出“以旧换新”补贴政策，居民可获新购住房网签价1%的专项补贴；广东明确老旧小区改造及电梯更新目标，通过专项债推进城中村改造与保障房供给；成都将保障性住房贷款首付降至15%，单人贷款额度提至90万元，双人150万元，上浮50%。

市场表现
销售端：全国68城新房成交面积210万平米，同比下降15%，环比下降8%；累计同比降幅3%。20城二手房成交面积160万平米，同比下降28%，累计同比增速16%。一线城市新房成交面积同比增长，但二手房成交同比下滑；二线城市新房、二手房成交均同比下降；三四线城市成交表现持续疲软。
投资端：100大中城市土地成交面积同比增加47%，溢价率环比上升。上海四批次土拍揽金9709亿元，2宗地块溢价超20%成交，2宗底价成交。广州、长沙、北京等地土地出让情况显示，部分城市地块竞争激烈，而北京一宗住宅地以底价成交。

融资情况
信用债发行规模环比增长183%，达581亿元，平均加权利率2.25%，环比下降32BP。累计发行规模14162亿元，同比减少21%。

市场行情
房地产板块本周上涨0.41%，涨幅落后沪深300指数（2%），相对收益为-1.59%，在28个板块中排名第27位。个股涨幅前五为亚太实业（21.26%）、南国置业（16.30%）、荣丰控股（14.75%）、万通发展（12.45%）、天保基建（11.35%）；跌幅前五为滨江集团（-6.37%）、新城控股（-5.47%）、莱茵体育（-4.00%）、中洲控股（-3.64%）、卧龙地产（-3.21%）。

投资建议
维持行业“看好”评级。政策层面，4月政治局会议肯定房地产调控成效，后续政策将保持积极温和，财政与货币政策有望进一步支持行业。土地市场方面，一线城市成交面积及溢价率回升，显示市场活力。存量收储及城中村改造加速推进可能改善供需关系，推动市场止跌回稳。

风险提示
市场信心恢复速度或政策效果可能弱于预期，需关注后续需求释放及政策执行力度。