房地产市场形势总结及未来趋势展望-中国指数研究院-2018.06-82页_4mb

中国房地产市场形势总结与趋势展望（2018年）

核心内容

2018年中国房地产市场在政策调控、金融监管和市场调整的多重影响下，整体呈现出价格趋稳、成交量回落、供应结构分化、企业拿地谨慎等特征。市场调控持续深化，金融政策进一步收紧，同时住房租赁和房地产税等长效机制逐步推进。

主要观点

• 政策调控延续：调控政策在2018年继续收紧，强调“房住不炒”理念，同时推进住房租赁和房地产税立法，以实现房地产市场的长期稳定。
• 金融监管加强：金融政策持续收紧，包括信贷政策、利率上调、土地金融支持等，以防范系统性金融风险。
• 市场趋势变化：房价涨幅持续收窄，成交量回落，一线城市调整空间有限，而三四线城市销售和价格增速放缓。
• 企业行为调整：房地产企业拿地趋于谨慎，重点布局二线城市，部分企业转向三四线城市以寻求增长机会。

关键信息

一、政策调控现状

• 全国政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立。
• 2018年两会政策：
  • 强调“房住不炒”，实行差别化调控。
  • 支持自住需求，培育租赁市场，发展共有产权住房。
  • 建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 重点调控城市：
  • 海南：自2018年4月起全面收紧调控，以抑制炒作。
  • 成都：收紧人才购房政策，形成示范效应。
  • 深圳：发布住房制度改革新政，构建17年住房供给体系。

二、房地产市场表现

• 价格走势：
  • 百城新建住宅均价连续37个月上涨，但调控后价格趋稳。
  • 2018年1-5月，百城新建住宅均价环比上涨0.52%，同比上涨5.7%。
  • 一线城市房价涨幅维持低位，三线城市涨幅略有回调。
• 成交量变化：
  • 重点城市商品住宅成交面积同比下降12.4%。
  • 一线城市成交面积同比下降25.5%。
  • 二线城市成交面积同比下降8.4%。
  • 三线城市成交面积同比下降21.3%，但绝对值仍处于高位。
• 二手房市场：
  • 价格持续收窄，成交量回落。
  • 2018年1-5月，二手房均价累计上涨0.21%，成交量同比下降14.58%。
  • 北京、上海、天津等城市二手房价格持续下跌。

三、土地市场动态

• 土地供应与成交：
  • 2018年1-5月，300城各类用地推出面积8.7亿平米，同比上涨39.3%。
  • 住宅用地成交面积3.9亿平米，同比上涨35.6%。
  • 商办用地成交面积9474万平米，同比上涨19.0%。
• 拿地情况：
  • 碧桂园、万科、保利等企业拿地金额位居前列。
  • 2018年1-5月，百强前30企业在拿地金额前40城市集中度达47.6%。
  • 成都、重庆、武汉等城市拿地集中度较高。
• 拿地价格：
  • 拿地成本整体下降，但部分城市拿地楼面价占销售均价比重过高，存在风险。
  • 杭州、沈阳、金华等地拿地楼面价占比超六成，需警惕市场泡沫。

四、房地产企业销售与拿地表现

• 销售情况：
  • 2018年1-5月，销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大、万科领先。
  • 销售额同比增长27.3%，但增速放缓。
• 拿地情况：
  • 2018年1-5月，百强前30企业拿地金额同比增长1.9%，拿地态度趋于谨慎。
  • 11-30企业拿地金额同比下降1.6%，拿地集中度继续向三四线城市下沉。
  • 一线城市拿地金额同比大幅下降，二线城市成为主要布局区域。

五、市场趋势展望

• 2018年市场预判：
  • 成交回落，价格趋稳。
  • 新开工和投资保持中低速增长。
  • 一线城市销售回暖，价格保持平稳。
  • 二线城市调整压力较大，价格面临下行。
  • 三四线城市销售和价格增速放缓，市场趋于稳定。
• 经济与政策因素：
  • 宏观经济稳中向好，GDP增长预期6.7%。
  • 货币政策保持中性，M2增速在低位区间波动。
  • 融资难度上升，居民购房压力加大。
  • 房地产税立法进程加快，预计2019年完成，2020年实施。

未来展望

• 市场趋势：整体趋稳，成交量回落，价格波动幅度降低。
• 政策方向：继续深化调控，强化金融监管，推进住房租赁和房地产税等长效机制。
• 企业策略：重点布局二线城市，适度向三四线城市扩张，注重资产质量与风险控制。

结论

2018年中国房地产市场在政策调控和金融监管的双重影响下，呈现出价格趋稳、成交量回落、供应结构分化、企业拿地谨慎等特点。未来，随着房地产税立法推进和住房租赁市场发展，市场将逐步回归平稳理性，行业将面临结构调整和转型压力。