房地产市场形势总结及未来趋势展望-中国指数研究院-2018.06-82页-6mb

中国房地产市场形势总结与趋势展望

核心内容概述

中国房地产市场在2018年经历了政策调控的深化与市场调整。政策层面，调控延续并强化，金融监管加强，长效机制加快建立。市场层面，整体价格趋稳，成交量有所回落，尤其在一线城市表现明显。住房租赁市场成为新的政策重点，推动租购并举。同时，房地产税立法进程加快，预计对市场预期产生影响。

主要观点与关键信息

政策基调与调控趋势

• 调控延续：2016年以来，政策持续收紧，调控保持收紧和纠偏趋势。
• 金融监管加强：强化对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管。
• 长效机制建立：推动住房制度改革，构建多层次、多渠道、全覆盖的住房供应体系。
• 房地产税立法：2019年完成房地产税立法程序，2020年有望实施，对市场预期有抑制作用。

重点调控区域

• 海南：在自贸区政策影响下，房地产调控进入全域收紧阶段，抑制市场炒作。
• 成都：收紧人才购房政策，形成示范效应。
• 深圳：构建17年住房供给体系，推动多层次住房供应。

市场表现

• 房价趋势：百城新建住宅均价连续37个月上涨，但调控后价格趋稳，环比涨幅连续19个月在1%以内。
• 成交量变化：2018年1-5月重点城市成交面积同比下降，一线城市下降最为显著。
• 二手房市场：价格持续收窄，成交量回落，部分城市如北京、上海、天津出现价格下跌。
• 土地市场：各类用地及住宅用地推出、成交同比均增长，但溢价率下降，部分城市拿地成本过高。

企业表现

• 销售排行榜：碧桂园、恒大、万科为销售额过千亿企业，销售额增长显著。
• 拿地情况：百强前30企业拿地以二线城市为主，一线城市拿地力度下降。
• 拿地集中度：部分城市如佛山、济南、昆明、温州等拿地集中度较高。
• 拿地成本：百强前10企业拿地楼面价占销售均价比重下降，但部分城市拿地价格过高。

市场趋势展望

2018年市场预判

• 影响因素：经济、收入、政策、货币、资金和人口是影响房地产市场的主要外部因素。
• 经济走势：一季度经济表现良好，二季度可能有所放缓，但整体波动不大。
• 货币政策：继续中性调控，M2增速在低位区间波动，融资成本上升。
• 房地产融资：难度上升，居民购房压力加大，信贷政策收紧。

未来三年市场空间

• 新增住房需求：预计超过55亿平方米，其中商品住宅需求约35亿平方米。
• 需求来源：新增城镇人口住房需求为主，改善型需求稳步增加，拆迁改造需求持续上升。
• 市场布局：40个大中城市仍是市场主战场，销售额份额保持在五成以上。

城市分化情况

• 一线：销售调整，价格保持平稳。
• 二线：销售有所调整，部分城市价格面临下行压力。
• 三线：销售增速放缓，价格趋稳或小幅下行。
• 重点城市：如武汉、成都、西安等中西部核心城市存在补涨空间；上海、南京、广州等长三角城市价格趋稳；北京、天津等京津冀城市面临调控压力；苏州、绍兴、镇江等城市存在市场风险。

结论

整体来看，2018年中国房地产市场在政策调控和金融监管的双重影响下，呈现出价格趋稳、成交量回落、市场分化加剧的趋势。房地产税立法和住房租赁政策的推进，标志着市场进入新的发展阶段。未来，随着长效机制的建立和市场结构的调整，房地产市场将逐步回归平稳理性。