20220420-国金证券-华夏中国交建REIT产品分析报告_优质高速公路类项目_配售比例创历史新低_10页_1mb

华夏中国交建REIT产品分析报告总结

核心内容概览

华夏中国交建REIT是2022年3月下旬获批发行的首单公募REITs产品，也是目前市场上规模最大的高速公路类REITs。该REIT为特许经营权类REIT，具有较高的稳定性，且在存续期内能提供稳定的派息率，适合长期配置。

主要观点

• 项目基本面优势显著：嘉通高速作为武深高速的一部分，位于京港澳南北交通大动脉与长江黄金水道交汇处，具有优越的区位优势和稳定的路网结构，有助于未来交通量的增长。
• 沿线产业丰富：嘉通高速沿线聚集了众多国内外500强企业，物流和交通需求旺盛，为项目带来持续的收入来源。
• 经营业绩韧性较强：嘉通高速在2019年实现营收大幅增长，尽管受疫情影响，2020年营收下滑，但2021年1-9月仍保持稳定增长，复合年均增长率约为9%。
• 财务费用高，净利润为负：由于项目建设期银行借款规模较大，财务费用占比较高，导致近年来净利润为负，但毛利润和毛利率呈现稳定上升趋势。
• 一级市场认购热情高涨：华夏中国交建REIT的配售比例创历史新低，公众发售部分仅0.84%，显示市场对该项目的高度认可。
• 持有人结构集中：战略投资者占比高达75%，其中原始权益人占比20%，其他专业机构投资者占比55%，显示出较强的机构投资者参与度。
• 预计现金分派率较低：根据实际发售价计算，2022年和2023年的年化分派率分别为4.29%和4.41%，略低于其他高速公路类产品。
• 估值测算与IRR分析：估值测算显示，嘉通高速项目在2021年12月31日的市场价值约为85.22亿元，存续期内全周期IRR为5.62%。
• 潜在风险提示：包括政策调整、试点项目运营不及预期、疫情反复影响、二级市场流动性不足、估值波动超预期及基金治理风险等。

关键信息

基础设施项目概况

• 项目名称：武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施
• 项目公司：湖北中交嘉通高速公路发展有限公司
• 项目长度：90.975公里
• 收费站与车道数：5个收费站、40条收费车道
• 收入来源：通行费收入（占比稳定在90%以上）、服务区经营权承包费、收费站灯箱广告位出租收入
• 特许经营权期限：南段和北段分别于2046年2月5日和2046年8月27日到期，到期后资产无偿移交政府

项目竞争优势

• 与京港澳高速相比，嘉通高速在里程和行车体验方面具有优势，特别是在金水和赤壁枢纽间呈“D”型交叉，为货车节省通行成本。
• 项目车流量稳定增长，2021年1-9月实现6.08%的同比增幅。

财务状况

• 毛利润与毛利率：2018年毛利润和毛利率为负，2019年后逐步上升并趋于稳定。
• 期间费用：2018年至2021年1-9月期间费用占营收比重较高，但随着项目成熟，费用占比逐渐下降。
• 偿债能力：资产负债率稳定在81.83%-84.32%之间，体现高速公路行业高负债运营的特点。

一级市场配售情况

• 认购价格：最终确定为9.399元/份
• 配售比例：网下投资者确认比例为2.69%，公众发售部分为0.84%，创历史新低
• 持有人结构：战略投资者占比75%，其中原始权益人20%，其他专业机构55%，网下投资者17.5%，公众投资者7.5%
• 配售对象：总计183个，包括战略投资者、机构自营投资账户及私募基金，保险资金参与较少

估值测算

• 市场价值：约85.22亿元（2021年12月31日）
• 内部收益率（IRR）：存续期内全周期IRR为5.62%
• 现金分派率：2022年预计为4.29%，2023年预计为4.41%

对比分析

• 与华夏越秀REIT对比：两者项目位于不同方位，无竞争关系；投资及扩募范围不同，运营管理机构也不同；无潜在利益冲突。

风险提示

• 政策风险：可能影响REITs的运营及收益
• 运营风险：项目运营可能未达预期
• 疫情风险：可能影响交通流量及收入
• 流动性风险：二级市场流动性不足
• 估值波动风险：市场估值可能超预期波动
• 基金治理风险：可能影响基金管理效率和收益分配

附注

• 本报告由国金证券研究所发布，仅供风险评级高于C3级的投资者参考。
• 报告内容基于公开资料及实地调研，不构成投资建议，投资者应自行判断并咨询专业顾问。