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房地产行业周观点总结（02.21-02.27）

核心内容

在“稳增长”的宏观背景下，房地产行业基本面持续驻底，但边际改善政策持续释放，因城施策的政策框架下，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。

主要观点

• 政策持续放松：国家层面保持房地产市场平稳运行，增强调控政策的精准性与协调性，重点保障刚需与改善性需求，同时大力增加保障性租赁住房供给。
• 融资边际改善：部分房企融资资金用途不再聚焦于偿还旧债，而是用于项目开发，如美的置业、金地集团、万科等均发行中期票据用于项目建设。
• 市场表现分化：上周房地产板块整体下跌，但部分个股表现较好，如黑牡丹、广宇集团、皇庭国际等，而部分公司如空港股份、滨江集团、新华联等跌幅较大。
• 土地市场低迷：百城住宅类土地供应和成交面积同比大幅下滑，土地市场整体表现依然较弱。
• 行业结构性机会：建议关注物业管理公司、央企/国企背景的财务稳健型房企、持有优质物业或转型类企业。

关键信息

市场回顾

• 上周房地产行业下跌3.22%，表现弱于沪深300指数（下跌1.67%）。
• 2022年以来房地产行业下跌1.37%，显著跑赢沪深300指数（下跌7.43%）。
• A股和港股地产板块整体表现较差，但个股分化明显。

行业重点新闻

• 土地供应：多地发布土地供应信息，包括南宁、山西晋中下调公积金贷款首付比例，上海、厦门、晋江等多个城市发布供地信息。
• 政策支持：国新办发布会强调“保交楼、保民生、保稳定”，推进保障性租赁住房建设；银保监会与住建部联合发布支持保障性租赁住房发展的指导意见。
• 房地产发展：推进住房供给侧结构性改革，增加保障性租赁住房、公租房及棚户区改造项目，同时加强城市基础设施建设。

销售与土地市场

• 销售情况：30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑45%，其中一线下滑22%，二线下滑54%，三线下滑59%。
• 土地市场：百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降62.9%，成交建面同比下滑77.1%，溢价率环比上升2.7个百分点，但仍处于较低水平。

融资情况

• 境内融资金额2月至今为555.39亿元，较去年2月微降。
• 多家房企完成或拟发行债券，用于项目开发、债务偿还及资金周转，如金地集团、万科、美的置业等。

重点公司动态

• 招商积余中标阿里巴巴繁星项目与华东IDC数据中心项目。
• 恒大与光大信托、五矿信托签订合作协议，出售4个项目股权，可化解约70.1亿元债务。
• 部分房企如招商蛇口、龙湖集团、建业新生活等有积极的融资与投资动作。

投资建议

• 关注物业管理公司：基本面表现较好的物业企业具备稳定现金流，是当前市场中的结构性机会。
• 关注央企/国企背景房企：财务稳健、抗风险能力强，是优质房企的代表。
• 关注转型类企业：具备“开发类+”的良性资金循环能力，有助于提升企业抗风险能力。

风险提示

• 政策力度不及预期：若政策未能有效落地，可能影响行业复苏节奏。
• 行业基本面持续快速下行：若销售与土地市场持续低迷，将对房企造成更大压力。
• 信用风险超预期：部分房企债务压力较大，存在信用风险。

投资评级

• 行业投资评级：强于大市（未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上）。
• 公司投资评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

基准指数

• 基准指数为沪深300指数。

其他信息

• 分析师：潘云娇
• 执业证书编号：S0270522020001
• 联系方式：电话：0203255210；邮箱：panyj@wlzq.com.cn

附注

• 本报告为万联证券研究所撰写，仅供内部参考，未经许可不得外传。
• 报告内容基于公开资料整理，不构成投资建议，投资者应自行判断。