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房地产行业总结

核心内容概述

2015年7月，中国房地产行业在政策、信贷、长效机制建设等方面持续推进宽松调控，整体政策环境依然友好，市场成交持续复苏，房价环比改善。同时，高库存压力仍制约三四线城市房价全面上涨，政策效果呈现区域分化。

主要观点

• 政策环境宽松依旧：中央与地方持续推出支持性政策，信贷环境进一步宽松，公积金政策调整范围扩大。
• 行业政策以地方为主：长三角地区率先发力，上海、浙江等地针对高端人才和住房需求出台定向政策。
• 长效机制稳步推进：京津冀协同发展取得进展，不动产登记制度在多地实质性启动，保障房建设持续推进，户籍制度改革逐步深化。
• 政策效果分化明显：成交同比持续增长，但房价环比改善主要集中在一线城市，二三线城市仍面临回调压力。
• 未来政策仍以地方灵活调整为主：中央货币政策保持稳健，为地方政策进一步宽松提供空间。

关键信息

行业政策

• 上海：7月5日发布《关于深化人才工作体制改革促进人才创新创业的实施意见》，对符合条件的高端人才定向微调住房限购政策，有利于保护合理住房消费。
• 浙江：7月13日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理控制供给、鼓励住房需求，推动市场平稳运行。
• 宁波：7月1日起对购买住宅和非住宅的购房者按实际缴纳契税的50%给予补贴。
• 江苏：7月15日发布《江苏省定价目录》，取消商品房政府限价，逐步放开为市场定价。

信贷政策

• 公积金调整：多地提高贷款额度、调整月缴存额上下限、放宽申领条件。
• 重点城市：北京、上海、广州、宁波、福州、郑州、青岛、武汉等城市均进行了公积金政策调整。
• 三四线城市：金华、宜昌等城市跟进调整，以缓解高库存压力。

长效调节机制建设

• 京津冀协同发展：
  • 中央与京津冀三地召开会议，推动协同发展。
  • 北京聚焦通州，控制人口增长，疏解中心城区人口。
  • 天津和河北分别出台实施方案，明确各自功能定位。
  • 冬奥会申办成功，为京津冀地区带来投资拉动和人口结构变化。
• 不动产登记：
  • 多地推进不动产统一登记制度，如南昌、福建福鼎、广东等地。
  • 不动产登记有助于盘清市场存量，为房产税改革提供数据支持。
• 保障房建设：
  • 住建部重申三年改造1800万套棚户区的目标。
  • 多地积极落实保障房建设，如武汉引入“平行志愿”选房、北京规范保障房物业管理、安徽计划建设40万套保障房。
• 户籍改革：
  • 北京、上海、广东等地逐步放宽落户限制，推动人口流动和住房需求。

政策效果

• 成交情况：
  • 全国44城市成交指数7月为335，环比下降5%，但同比上涨35%，成交持续复苏。
  • 2015年1-7月重点城市成交同比增速达21%。
• 房价情况：
  • 7月房价指数环比上涨0.54%，连续3个月上涨。
  • 一线城市房价环比增长3.55%，二三线城市则分别环比下降0.07%和0.06%。
  • 三四线城市房价涨幅受限，库存压力较大。

风险提示

• 政策面预期转变：未来政策可能转向收紧，需关注政策变化。
• 基本面恢复速度低于预期：房地产市场复苏可能不及预期，影响政策效果。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2015-08-13

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。

联系方式

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