房地产行业例评：政策宽松走新路，择时逻辑不再-20200412-西南证券-20页_2mb

报告摘要

政策宽松走新路，择时逻辑不再

核心内容

本报告主要分析了当前房地产行业的市场表现、政策动态、企业销售数据及投资建议。整体来看，房地产板块在市场中呈现缩量震荡的态势，政策层面则在推进供需两端的调节，试图激活行业动能，但房地产金融政策并未出现明显转向，而是采取了纵深渐进式放松策略。同时，新冠疫情的防控形势仍然严峻，境外输入病例成为国内新增病例的重要来源，而房企销售、回款及融资面临一定压力。

主要观点

市场表现

上证指数上涨0.58%，沪深300上涨0.93%，创业板指上涨1.72%。
房地产板块（申万一级）上周上涨0.21%，年初以来下跌12.52%，在28个行业中排名靠后。
万得全A交易额2.72万亿元，环比减少7.33%，交易额接近年初低位。
申万地产板块交易额为466.42亿元，环比减少17.14%。
个股方面，京投发展、京汉股份等涨幅显著，而金地、万通地产等跌幅较大。

房地产行业政策动态

国务院及发改委发布多项政策，包括放宽落户限制、推动集体经营性建设用地入市、实施人钱地挂钩制度等。
央行强调房地产“三稳”目标，重点稳定市场预期，而非直接刺激市场。
地方政策更多聚焦于“防价格下跌、防流动性萎缩”，如上海减轻房企入市成本压力、放宽人才落户限制等。

房企销售数据

头部房企中，招商蛇口、恒大、龙湖、中海、世茂、碧桂园等3月销售表现较强。
新城控股和保利的销售同比增速相对较差。
销售均价方面，金地、招商蛇口有明显抬升，而恒大销售单价下跌超16%，其他房企如碧桂园、新城、万科、融创、保利也出现不同程度的下降。

房企融资动态

多家房企发布融资计划，包括中期票据、债券发行等，如保利地产、招商蛇口、融创中国、龙光地产等。
部分房企获得资金支持，如上海旧改项目资金预拨、重点监管资金的调整等。

关键信息

房地产估值

申万地产板块PE（TTM）为7.92倍，排名倒数第二（仅次于银行）。
港股通内房股PE为7.10倍，较前一周有所上升。

投资建议

择时逻辑：建议关注股价低估和基本面预期改善的时间点，而非单纯依赖政策转向。
投资主线：
1. 估值有提升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口、新城控股；H股推荐中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股、龙光地产，建议关注世茂房地产。
2. 估值明显低估，存在预期差：A股推荐中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份；H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大。
3. 物管类和小市值标的：A股推荐南国置业、南山控股，关注招商积余、新大正；港股推荐保利物业，关注蓝光嘉宝等。

风险提示

新冠肺炎疫情防控风险
政策宽松低于预期
房企交楼或回款低于预期
融资及销售不及预期

重点公司盈利预测与评级

股票代码	股票名称	当前价格（元）	投资评级	2018A EPS	2019A/E EPS	2020E EPS	2018A PE	2019A/E PE	2020E PE
000002	万科A	26.88	买入	3.06	3.44	4.12	8.8	7.8	6.5
600048	保利地产	14.69	买入	1.59	2.23	2.76	9.2	6.6	5.3
000961	中南建设	7.71	买入	0.59	1.15	1.86	13.1	6.7	4.1
600383	金地集团	13.32	买入	1.79	2.13	2.65	7.4	6.3	5.0
601155	新城控股	31.29	买入	4.65	5.61	6.98	6.7	5.6	4.5
000671	阳光城	6.89	买入	0.75	1.02	1.28	9.2	6.8	5.4
600340	华夏幸福	21.37	买入	3.91	4.98	6.73	8.9	4.3	3.2
001979	招商蛇口	16.59	持有	1.93	2.35	2.81	8.6	7.1	5.9
000069	华侨城A	6.42	买入	1.29	1.51	1.84	5.0	4.3	3.5
600466	蓝光发展	6.14	买入	0.75	1.16	1.80	8.2	5.3	3.4
6158.HK	正荣地产	4.48	持有	0.51	0.57	0.70	8.8	7.9	6.4
0884.HK	中国金茂	4.83	买入	0.45	0.56	0.68	10.7	8.6	7.1
3380.HK	龙光地产	11.58	买入	1.46	1.99	2.59	7.9	5.8	4.5
3301.HK	融信中国	7.38	买入	1.37	1.85	2.18	5.4	4.0	3.4
1238.HK	宝龙地产	4.40	买入	0.71	0.98	1.27	6.2	4.5	3.5

总结

房地产行业当前处于筑底阶段，市场表现缩量震荡，政策层面推动供需两端调节，但金融政策仍以“稳预期”为主，未出现明显转向。房企销售数据有所恢复，但整体仍面临一定的压力。投资建议以估值和基本面改善为依据，推荐三条主线：估值有提升潜力、估值明显低估存在预期差、物管类和小市值标的。风险提示主要包括疫情防控、政策宽松不及预期、交楼及融资回款不及预期等。

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