房地产行业跟踪分析：按揭贷持续收紧，房价涨幅回落-20191027-广发证券-19页_1019kb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2019年10月，中国房地产市场呈现出政策收紧与基本面回落并存的态势。中央层面，银保监会要求住房置业担保公司在保余额纳入借款类担保责任余额，权重为30%。地方层面，三亚市放松限购政策，而长沙市则澄清限购政策未放松。此外，海南省政府提出基本取消省内落户限制，外省居民在海南取得居民证并参加基本养老保险和医疗保险也可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

主要观点

按揭贷持续收紧：6月以来按揭贷边际收紧，10月首套、二套平均房贷利率分别环比上升1bp。这在一定程度上加速了市场景气度的回落，使得房价短期大幅上涨压力较低，70城房价增速持续回落。
新房成交情况：10月前24天，35城新房成交同比上涨13.7%，主要由二线城市带动。南京、武汉、青岛、厦门等地同比增速超过50%，但7个珠三角城市同比下降13%，表现较弱。
二手房成交：12城二手房成交面积为126.07万方，环比下降9.1%。一线城市二手房成交环比下降1.5%，二线城市环比下降12.7%。整体来看，二手房市场表现弱于新房市场。
重点城市去化情况：重点城市10月新开盘去化率为51%，低于二季度和三季度的水平。一线城市商品房库存环比下降0.1%，二线城市库存环比上升0.3%，三四线城市库存环比下降0.2%。
土地市场：全国100大中城市土地溢价率连续19周下滑至8.7%。土地供应和成交面积均同比大幅下降，其中土地成交面积同比下降70.8%，出让金同比下降44.7%。一线城市土地成交溢价率上升，二线城市和三线城市则下降。
投资建议：周期窄幅波动下，房企竞争力回归内生增长性。推荐低估值的一二线龙头，包括A股的万科A、金地集团、招商蛇口、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，以及H股的融创中国、万科企业、旭辉控股集团等。

关键信息

政策变化：三亚放松限购，但长沙澄清限购不放松。海南取消省内落户限制，杭州、广州等地出台人才购房补贴政策。
信贷收紧：按揭贷利率持续上升，对市场景气度形成压制。
库存与去化周期：13城市商品房去化周期下行至16.05个月，11城市住宅去化周期下行至8.46个月。
土地市场：土地供应和成交面积同比大幅下降，溢价率持续下滑。
投资策略：重点推荐低估值的一二线房企，关注其内生增长能力。

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业基本面超预期下行
房地产税立法推进超预期

重点公司估值与财务分析（部分）

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	26.97	2019/10/27	买入	39.60	3.67	7.52	6.54	19.9%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	19.72	2019/03/19	买入	29.80	2.29	8.62	7.68	8.33
荣盛发展	002146.SZ	人民币	8.96	2019/10/26	买入	13.52	2.25	3.98	2.74	22.5%
蓝光发展	600466.SH	人民币	6.64	2019/10/26	买入	10.04	1.10	6.01	3.90	22.6%
中国国贸	600007.SH	人民币	17.55	2019/09/02	买入	19.86	0.92	19.01	7.75	11.8%
金融街	000402.SZ	人民币	8.22	2019/08/12	买入	10.31	1.29	6.38	12.81	10.9%
碧桂园	02007.HK	港币	10.68	2019/09/18	买入	16.03	1.93	4.99	3.30	25.6%
融创中国	01918.HK	港币	35.90	2019/10/11	买入	54.70	5.28	6.17	8.35	27.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	25.20	2019/10/15	买入	32.90	4.11	5.53	4.76	15.0%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	5.36	2019/08/18	买入	6.16	0.91	5.40	3.70	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	28.60	2019/10/27	买入	38.70	3.67	7.20	6.59	19.9%