20130909-中投证券-房地产行业_基数原因致成交回落_推盘增加9月成交趋好_21页_1001kb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了中国房地产行业的整体成交情况、价格走势、库存状况以及主要城市的表现。整体来看，房地产行业在9月首周因基数原因导致成交环比回落，但同比小幅增长，显示市场向好趋势。板块预计将在9月推盘高峰到来后迎来小幅反弹。

主要观点

1. 成交情况

• 一手房成交面积：32个城市一手房成交面积环比下降16%，但同比上升4%，与8月周均成交水平接近，整体表现较好。其中，三四线城市成交同比上升28%，增幅最大。
• 二手房成交面积：6个重点城市二手房成交面积环比下降11%，同比下降7%，但较12年均值略高3%。

2. 成交均价

• 一手房成交均价：整体呈现稳中趋涨趋势，11个城市一手房均价环比上涨4%，同比上涨20%。一线城市中，上海普遍小幅上涨，深圳和北京则小幅回落；二线城市中，天津稳中趋升，宁波和重庆震荡持平。

3. 库存情况

• 可售面积：11城市可售面积环比持平，同比下降2%。平均去化时间10.4个月，与环比周持平，但较12年均值有所回升。
• 库存紧张城市：上海、广州、南京去化时间小于8个月，库存相对紧张。

4. 市场趋势

• 预计9月推盘高峰到来，成交环比有望回升15%-20%，板块或将迎来小幅反弹。
• 与自贸区政策相关的房地产公司将受益，包括福星股份、北京城建、首开、中天城投、泛海等。
• 房企融资有条件放开将向建设安居房（保障房、棚户区改造等）和增加普通性住房供应的房企倾斜。

关键信息

投资建议

• 强烈推荐：泛海建设、北京城建
• 推荐：招商地产、保利地产、万科A、华夏幸福、荣盛发展、中南建设

风险提示

• 美联储退出QE超预期可能带来全球及中国流动性风险。
• 行业风险及政策变动可能影响市场走势。

主要城市分析

一手房成交情况

• 一线城市：
  • 北京：环比降11%，同比降10%
  • 上海：环比降5%，同比升52%
  • 深圳：环比降10%，同比升1%
  • 广州：环比降39%，同比降11%
• 二线城市：
  • 天津：环比降17%，同比升39%
  • 沈阳：环比降25%，同比升27%
  • 南京：环比降18%，同比升20%
  • 宁波：环比降31%，同比升5%
  • 东莞：环比降34%，同比降6%
  • 长春：环比降5%，同比降1%
  • 包头：环比降17%，同比降15%
  • 石家庄：环比降3%，同比升62%
  • 韶关：环比降67%，同比升22%
  • 长春：环比降5%，同比降1%

二手房成交情况

• 重点城市：
  • 北京：环比降26%，同比降13%
  • 深圳：环比降3%，同比持平
  • 天津：环比持平，同比升15%
  • 成都：环比升4%，同比降33%
  • 大连：环比降3%，同比持平
  • 长沙：环比降3%，同比升35%

成交均价

• 一线城市：
  • 北京：环比降8%，同比升16%
  • 上海：环比升6%，同比升22%
  • 深圳：环比升8%，同比升32%
  • 广州：环比降14%，同比降3%
• 二线城市：
  • 天津：环比跌2%，同比涨1%
  • 包头：环比涨43%，同比涨70%
  • 宁波：环比涨16%，同比涨2%
  • 沈阳：环比持平，同比涨3%
  • 重庆：环比跌3%，同比涨15%
  • 东莞：环比跌4%，同比涨8%

总结

房地产行业整体表现稳中向好，9月首周因基数原因成交环比回落，但同比小幅增长。市场预计将在推盘高峰到来后迎来反弹，政策利好（如自贸区政策和融资放宽）将推动部分房企股价走强。重点城市一手房和二手房成交情况差异较大，一线城市成交略降但均价稳中趋涨，二线城市成交和均价波动较大。库存情况相对稳定，但部分城市去化时间较长，需关注市场供需变化。