20170507-中泰证券-房地产行业周报_低基数下成交回升_去化继续减速_19页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现成交回升但去化减速的态势。中泰证券跟踪数据显示，60大中城市一手房合计成交84,310套，环比增长47.8%，同比增长15.9%，但年初至今累计同比增长-23.0%。其中，二线城市成交套数环比增长显著，达130.1%，而一线城市和三线城市则分别环比增长-0.6%和14.4%。二手房市场则整体表现疲软，18个城市合计成交14,276套，环比下降38.7%，同比下降22.5%。

主要观点

1. 行业趋势

• 一手房市场：尽管整体成交套数环比上升，但去化周期仍呈上升趋势，显示市场仍有压力。
• 二手房市场：成交套数和面积均出现环比和同比下滑，表明市场信心不足。
• 库存情况：25大城市住宅可售套数环比增长1.2%，去化周期为39.0周，三线城市库存增长较快，去化周期为50.1周。

2. 土地市场

• 供应情况：全国100大中城市供应土地规划建筑面积环比下降0.2%，同比下降18.1%。
• 成交情况：成交土地规划建筑面积环比下降29.0%，同比下降0.5%；成交均价环比增长27.5%，同比增长40.7%；成交总价环比下降9.5%，同比增长41.4%。
• 区域差异：二线城市成交土地规划建筑面积环比下降71.4%，三线城市则环比增长33.5%。

3. 投资建议

• 申万地产指数本周环比下跌1.6%，但行业集中度提升和城市群发展可能带来估值修复机会。
• 建议关注：
  • 有产业园区开发经验的房企：如华夏幸福、招商蛇口。
  • 销售高增速房企：如万科、新城控股。
  • 国企改革、重组、转型预期的地产公司：如华联控股、万业企业。

关键信息

重点公司动态

• 鲁商置业：2017年第一季度净利润同比增长4955.55%，PE逐步下降，评级为买入。
• 华联控股：净利润同比增长35.06%，PE下降，评级为买入。
• 新城控股：4月份销售金额约91.10亿元，销售面积64.79万平方米，1-4月累计销售金额322.49亿元，同比增长92.17%，评级为买入。
• 万科A：4月份销售面积289.8万平方米，销售金额418.9亿元，1-4月累计销售金额1921.7亿元，同比增长160.21%。
• 金科股份：获得多类融资票据注册，主体信用等级上调至AA+。
• 万业企业：净利润同比增长72.13%，计划收购湖南西沃股权。

行业政策动态

• 财政部：物流企业大宗商品仓储用地土地使用税减按50%征收。
• 北京：8家银行收紧房贷政策，商住房抵押贷款暂停。
• 上海：2017年5月起，新房销售需公证摇号。
• 无锡：商品住房价格备案后1年内不得调高。
• 镇江：取消户籍人口购房补贴。
• 兰州：限购区首套房首付比例不低于30%。
• 郑州：扩大限购区域，产证未满3年不得转让。

风险提示

• 调控政策继续收紧。
• 销售增速可能进一步回落。

行业评级

• 投资评级：增持（维持）。
• 评级说明：
  • 买入：预期未来6~12个月内涨幅在15%以上。
  • 增持：预期未来6~12个月内涨幅在5%~15%之间。
  • 持有：预期未来6~12个月内涨幅在-10%~+5%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内跌幅在10%以上。

行业数据

一手房成交数据

• 合计：套数84,310，环比增长47.8%，同比增长15.9%，累计增长-23.0%。
• 一线城市：套数4,185，环比增长-26.2%，同比增长-18.2%。
• 二线城市：套数4,775，环比增长-34.0%，同比增长62.4%。
• 三线城市：套数5,316，环比增长-48.8%，同比增长-5.7%。

二手房成交数据

• 合计：套数14,276，环比增长-38.7%，同比增长-22.5%，累计增长-20.1%。
• 一线城市：套数4,185，环比增长-26.2%，同比增长-23.2%。
• 二线城市：套数4,775，环比增长-34.0%，同比增长-28.5%。
• 三线城市：套数5,316，环比增长-48.8%，同比增长-15.4%。

库存及去化周期

• 25大城市合计：可售套数921,612，环比增长1.2%，去化周期39.0周，环比增长1.6%。
• 一线城市：可售套数178,417，环比增长-1.2%，去化周期27.3周。
• 二线城市：可售套数165,000，环比增长-2.2%，去化周期28.5周。
• 三线城市：可售套数578,195，环比增长3.0%，去化周期50.1周。

总结

本报告综合分析了房地产行业近期的市场表现、公司动态及政策变化。尽管一手房成交有所回升，但整体去化速度放缓，市场仍面临一定压力。二手房市场持续低迷，库存压力依然存在。政策层面，各地对房地产市场的调控持续加强，尤其在一线城市和二线城市，进一步限制了市场活跃度。同时，部分房企表现强劲，销售增长显著，具备一定的投资价值。投资者应关注具备区域升级潜力、销售高增长及国企改革预期的房企。