2017-德勤：中国养老住宅_—现状和发展趋势报告_31页_2mb

中国养老住宅市场现状与发展分析总结

核心内容

中国养老住宅市场正处于快速发展阶段，但整体仍处于初级阶段。随着人口老龄化加剧，养老住宅成为重要的养老产业载体，吸引房地产公司、保险机构、养老服务机构及其它投资者的广泛参与。然而，市场面临有效需求不足、供需不匹配、政策落实不到位以及融资渠道受限等多重挑战。

主要观点

• 市场现状：养老住宅市场参与者众多，房地产公司是主导力量，养老服务机构和保险机构也在积极布局。产品结构逐步丰富，但尚未形成规模化运营。
• 盈利模式：当前主要盈利模式包括销售、销售+产权回购、租售并举、会员制出租等，各有优劣，尚未形成统一标准。
• 挑战与机遇：市场有效需求尚未充分培育，供给与需求不匹配，政策支持仍需加强，融资渠道受限。同时，海外经验为中国养老住宅发展提供了重要参考。
• 发展趋势：政府政策将逐步明确，居家养老仍是主流，机构养老作为补充；产业各方将深化合作，推动养老住宅向多样化、专业化发展；融资渠道将逐步拓宽，尤其是金融工具创新将促进市场发展。

关键信息

1. 市场参与者

• 房地产公司：如万科、保利地产、远洋地产、绿城集团等，是养老住宅开发的主力军，也尝试与专业机构合作运营。
• 养老服务机构：如亲和源、凯健华展、礼爱颐养院等，提供多样化养老服务，包括医疗、护理、娱乐等。
• 保险机构：如泰康人寿、合众人寿、新华人寿等，利用长期资金优势投资养老社区，提供保险产品与养老社区结合的盈利模式。
• 其他投资者：包括实业集团、信托公司、私募基金等，提供资金支持与资源整合。

2. 养老住宅产品结构

• 常住型：适合长期居住的老年人。
• 候鸟型：针对季节性养老需求，如旅游养老。
• 适老住宅：普通住宅进行适老化改造，满足基本养老需求。
• 综合生活住宅：混合居住模式，兼顾年轻人与老年人。
• 持续照护型退休社区：提供自理、介护、介助一体化服务。
• 独立型老年公寓：以出租为主，服务对象为高龄、失能老人。
• 养老养生度假中心：提供休闲、旅游、健康等服务，但实际养老功能较弱。

3. 盈利模式

• 销售：快速回笼资金，但缺乏政策支持。
• 销售+产权回购：平衡短期资金流与长期服务需求。
• 租售并举：通过自持物业提供服务，但依赖合作方质量。
• 会员制出租：针对高端客户，但入住率受高会费影响。

4. 海外经验与借鉴

• 英国：政府主导，注重社区服务与居家养老。
• 美国：市场化运营，REITs与逆按揭推动行业发展。
• 日本：多方合作，护理保险制度完善，支持养老产业。
• 香港与新加坡：强调家庭养老与法律保障，政府支持体系健全。

5. 政策与税收

• 税收政策：养老地产开发不享受税收优惠，养老服务机构中非营利性机构可享受免征营业税、房产税、城镇土地使用税等。
• 政策支持：政府逐步出台支持政策，如土地供应优惠、税收激励、补贴等，但政策落实仍需加强。

6. 融资与金融工具

• REITs：作为重要的融资工具，尚未在中国市场成熟发展。
• 逆按揭：试点推进，但受限于70年土地使用权、房价预期偏差等，发展仍需政策支持。
• 信托融资：部分养老项目通过信托计划融资，如中信信托、安信信托等。

市场趋势展望

• 政策进一步明确：政府将出台更多具体政策，推动养老住宅行业规范化发展。
• 居家养老为主：预计“9073”模式将是中国养老体系的主流方向。
• 盈利模式多样化：未来将探索更多盈利方式，实现差异化竞争。
• 外资加速布局：随着政策放宽，外资机构将更多进入中国市场，重点布局高端养老市场。
• 融资渠道拓宽：REITs、信托、私募基金等将成为重要融资手段，推动行业健康发展。

附录简要说明

• 附录一：介绍中国养老产业税收政策，强调非营利性机构的税收优惠。
• 附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)的概述，指出其在养老住宅融资中的潜力。

总结

中国养老住宅市场正迎来快速发展，但需面对多重挑战。政府政策、融资渠道、服务供给与市场需求之间的不匹配，限制了市场成熟度。未来，随着政策进一步明确、金融工具创新及产业各方合作加深，养老住宅市场有望实现更高效、可持续的发展。同时，结合本土文化与市场需求，借鉴海外先进经验，将是推动中国养老住宅市场走向成熟的关键路径。