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4月房地产债券月报总结：利差继续修复

核心内容

2026年4月，房地产行业债券市场呈现信用利差修复趋势，尤其是央国企地产债表现较为突出。整体来看，行业销售数据有所改善，融资情况略有回暖，但土地市场仍面临压力，部分房企销售和融资表现不佳。二级市场方面，房地产行业利差整体收窄，美元债指数上涨，显示出一定的市场回暖信号。

主要观点

1. 销售数据

• 新房销售面积：2026年4月新房销售面积同比转为增长4%，销售额同比增长7%。
• 分城市能级：
  • 一线城市销售面积环比下降5%，同比增长7%。
  • 二线城市销售面积环比下降2%，同比增长4%。
  • 三线及以下城市销售面积环比下降20%，同比下降1%。
• 周度数据：30大中城市商品房成交面积4月以来6周累计值同比增长7%。

2. 房企销售表现

• 共有35家重点房企披露了2026年4月销售数据，销售额环比平均增长9%，同比平均下降3%。
• 头部房企表现：
  • 保利发展：同比+5%
  • 中海地产：同比+20%
  • 招商蛇口：同比+47%
  • 中国金茂：同比+26%
• 部分房企表现较差：
  • 保利置业：同比+23%
  • 越秀地产：同比-17%
  • 龙湖集团：同比-44%
  • 新城控股：同比-42%

3. 土地市场

• 土地成交额：同比下降36%，环比下降11%。
• 土地流拍率：4月为7%，环比上升。
• 土地溢价率：4月为9%，环比上升。
• 分能级城市：
  • 一线城市土地成交额同比-33%
  • 二线城市土地成交额同比-56%
  • 三四线城市土地成交额同比-22%

4. 融资情况

• 境内地产债：
  • 2026年4月发行量423亿元，净增量66亿元。
  • 国企净增133亿元，非国企净增-67亿元。
• 美元债：
  • 2026年4月发行量5亿美元，净增量-14.45亿美元。
  • 首开集团发行3年期3.5亿美元债券，票面利率6.3%。
  • 万达商管发行3年期1.5亿美元债券，票面利率12.5%。
• 到期回售：
  • 二季度地产境内债到期回售合计1365亿元，环比下降，同比小幅增长。
  • 美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。
  • 龙湖集团2026年5月有15亿元境内债面临回售。

5. 二级市场走势

• 信用利差：
  • AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别变动0bp、-9bp、-12bp。
  • AA-隐含评级超额利差均值变动10bp。
  • 保利发展AA+多只个券利差收窄幅度居前。
  • 保利置业、铁建地产、电建地产、大悦城、首创城发等AA个券利差收窄靠前。
  • 首开股份利差走扩居前。
  • AA-中华侨城集团利差走扩居前。
• 美元债指数：
  • 4月回报率0.71%，高收益表现好于投资级。
  • 龙湖集团美元债曲线上涨3-4美元至72-95美元区间。

关键信息

1. 行业展望

• 4月政治局会议提及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，随后深圳放松房地产政策，出现积极信号。
• 4月新房销售同比转正，显示市场有所回暖。
• 4月央国企地产债信用利差继续修复，头部主体利差修复幅度较大，部分较弱主体利差仍在高位。

2. 投资建议

• 总体建议：信用利差或继续修复，建议以中短久期配置为主。
• 头部主体：利差有望修复至本轮利差走扩前水平。
• 中等资质主体：利差跟随修复，建议关注中短久期品种。
• 尾部主体：利差修复较难，但1年左右品种可适度下沉挖掘收益。

风险提示

• 房地产下行超预期
• 出现超预期信用风险事件

图表摘要

数据来源

• 中指研究院
• Wind
• 彭博资讯
• 中金公司研究部

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