20210104-中泰国际证券-宝龙商业-09909.HK-宝龙商业管理_优质赛道上的领先选手_18页_1mb

宝龙商业管理(9909 HK)总结

核心内容

宝龙商业管理是一家专注于商业运营管理的轻资产公司，由宝龙地产控股，自2007年起为零售商业物业提供运营服务。公司拥有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地四大品牌，覆盖高端、中高、社区及商业街等多种商业体验。截至2020年6月30日，公司在管商业项目51个，管理总建筑面积达698万平方米，其中45.4%位于长三角地区，按管理面积排名全国第五。

主要观点

• 行业前景良好：商业运营管理行业具备宽护城河，2021年将受益于消费复苏，市场潜力大，未来增长空间广阔。
• 低线城市消费潜力大：低能级城市的购物中心供应较少，消费潜力巨大，全国品牌如海底捞正积极拓展三四线城市，成功案例表明其具有较强吸引力。
• 公司优势显著：宝龙商业管理拥有丰富的项目储备和成熟的管理团队，具备较强的品牌影响力。通过母公司支持、外拓及收并购，公司正快速扩张，预计管理面积将从2019年的698万平方米增长至2022年的1378万平方米，三年CAGR达25.4%。
• 盈利增长可期：公司预计核心净利润将从2019年的2.08亿元增长至2022年的5.72亿元，三年CAGR达40.1%。
• 估值合理：基于相对估值法，公司目标价为32.1港元，对应2022年30.0倍PE，较当前价格有29.5%的升幅，给予“买入”评级。

关键信息

• 财务数据：截至2020年12月31日，公司总收入为19.91亿元，核心净利润为2.84亿元，每股盈利为0.46元，市净率为5.4倍。
• 收入预测：预计2020-2022年总收入年复合增长率达30.6%，其中商业运营服务和住宅物业管理服务分别实现31.1%和28.2%的增长。
• 管理面积增长：2020年公司通过收购浙江星汇获得89万平方米新增商业面积，预计到2022年管理面积将达到1378万平方米。
• 毛利率提升：公司毛利率预计持续提升，2022年有望达到33.0%，带动整体毛利率上升至29.3%。
• 现金流稳健：公司经营现金流预计2020-2022年分别为5.4亿、7.2亿和8.4亿元，现金流充沛，有利于未来收并购及业务扩张。

风险提示

• 房地产政策收紧：可能影响商业地产的开发及运营。
• 公共卫生事件恶化：可能导致购物中心关闭，影响收入。
• 人民币汇率波动：可能对公司的财务表现产生影响。

投资建议

• 目标价：32.1港元，对应2022年30.0倍PE。
• 评级：买入。

估值分析

• 相对估值法：基于行业及公司未来增长潜力，给予32.1港元的目标价，对应2022年30.0倍PE。
• 盈利预测：预计2020-2022年核心净利润分别为2.84亿元、4.02亿元和5.72亿元，CAGR为40.1%。

市场表现

• 股价走势：公司股价在2020年12月31日为24.80港元，52周价格区间为9.05-29.85港元。
• 市盈率与市净率：2020年公司市盈率为23.2倍，市净率为5.4倍。

股权激励

• 陈德力先生激励：公司于2020年9月10日公布对总裁陈德力先生的股权激励计划，奖励1125万股，配股价为24.30港元。
• 激励力度：与同业相比，公司股权激励力度较领先，有助于吸引和留住人才，推动公司发展。

未来展望

• 外拓提速：公司第三方项目拓展显著提速，19-20年共拓展7个第三方项目，如苏州星韵宝龙广场，招商率达100%。
• 收并购策略：公司通过收并购获得新增商业面积，如2020年收购浙江星汇60%股权，新增14个商业项目。
• 区域布局：公司主要布局在长三角、环渤海及中西部地区，未来有望进一步扩展。

财务摘要

• 收入增长：预计2020-2022年总收入分别为19.91亿元、27.89亿元和36.11亿元。
• 净利润增长：预计2020-2022年核心净利润分别为2.84亿元、4.02亿元和5.72亿元。
• 现金流：预计2020-2022年经营净现金流分别为5.4亿、7.2亿和8.4亿元。
• 每股盈利：预计2020-2022年每股盈利分别为0.46元、0.63元和0.90元。

结论

宝龙商业管理凭借其在商业运营管理领域的深厚积累和持续扩张，有望在未来三年实现收入和利润的快速增长。公司具备较强的护城河，受益于消费复苏和低线城市市场潜力，且通过股权激励和收并购策略增强竞争力。基于其财务表现和市场前景，给予“买入”评级，目标价为32.1港元。