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宝龙商业（9909.HK）2022年中期报告总结

核心内容概览

宝龙商业（9909.HK）在2022年中期实现了稳健的经营表现，公司营业收入同比增长8.2%至12.7亿元，归母净利润同比增长18.2%至2.4亿元，基本每股收益同比增长18.4%至0.38元。公司整体经营稳中有进，聚焦运营力提升，展现出较强的抗风险能力和增长潜力。

主要观点

业绩表现

• 营收与利润：2022H1公司营收和归母净利润均实现同比增长，体现出公司在商业运营服务领域的稳定发展。
• 业务结构：商业运营服务为公司核心业务，收入与毛利率双增，其中商业运营及管理服务收入同比增长21.4%，市场研究及定位、商户招揽及筹备服务收入同比下降30.3%，商业物业租赁服务收入同比下降26.3%。

商业运营服务

• 抗风险能力：尽管受到疫情影响，公司平均出租率仍保持高位，达93.4%（同比+1.1%），并成功运营多个重点项目，如台州椒江宝龙城，出租率达98%，客流量达24万人次。
• 未来项目：厦门同安宝龙广场（建筑面积10万平）预计12月开业，引入多家首店，打造多元业态一体化的生活中心，服务周边45万人。
• 项目优化：公司注重提升老项目经营坪效，对重点项目进行改造升级，增强品牌影响力。

智慧商业管理

• 数字化运营：公司持续推进智慧商业管理，线上业务增长显著，会员总数达560.2万，标杆项目会员消费占比超25%。
• 智能化应用：已在8个项目部署22台智能清洁机器人，人力成本降低63%，工作效率提升28%；上海宝杨宝龙广场引入智能安防系统，人力成本降低46%，效率提升50%。
• 科技赋能：公司与腾讯合作，实现经营数据全景化视图，提升决策能力，未来有望实现“量价齐升”。

住宅物业管理服务

• 业务增长：住宅物业管理服务营收同比增长5.9%至2.4亿元，外拓收入占比79.6%，同比增长5.8%。
• 在管与合约面积：截至2022H1末，公司管理面积达1.8万平（同比+11.7%），合约面积达3.1万平（同比+9.5%）。
• 毛利率：住宅物管板块毛利率为25.8%（同比+1.1%），表现稳定。

未来项目规划

• 区域策略：公司继续以长三角地区为核心，截至2022H1末，长三角地区商业运营合约建筑面积达954万平（占比64.9%），已开业面积达652.2万平（占比63.7%）。
• 外拓重点：公司下半年计划开业项目中，长三角地区占比47.2%，同时积极拓展其他区域。
• 谨慎扩张：公司对新签约项目采取谨慎态度，2022上半年新签约面积58.5万平（同比-71.7%），收并购项目亦谨慎选择合作方，规避行业风险。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计公司2022~2024年EPS分别为0.83、0.99、1.16元/股，对应当前股价PE分别为4.4、3.7、3.1倍。
• 增长驱动：公司通过“内生+外拓”双轮驱动，持续提升商业运营服务板块业绩；同时，通过数字化与智能化手段，提高运营效率，降低运营成本。

风险提示

• 收并购及外拓项目不佳：可能影响公司增长速度。
• 集团竣工不及预期：可能影响项目推进及收入增长。
• 疫情反复：可能对线下消费造成负面影响。
• 人工成本上涨：可能侵蚀利润空间。

财务指标分析

财务预测（单位：百万元）

财务比率

总结

宝龙商业在2022年中期展现出稳健的经营能力和较强的抗风险能力，核心业务表现亮眼，同时通过智慧商业管理提升运营效率，实现降本提效。公司未来增长动力来自“内生+外拓”双轮驱动，以及数字化与智能化手段的持续应用。尽管面临一定风险，但公司仍具备较强的市场竞争力与增长潜力，维持“买入”投资评级。