20220815-上海证券-公募REITs系列研究报告_基础设施REITs二季报解读及投资价值分析_9页_296kb

基础设施REITs二季报解读及投资价值分析总结

核心内容概览

本报告由上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平撰写，分析了2022年二季度基础设施REITs的经营状况、资产表现及投资价值。报告指出，尽管受疫情影响，REITs整体表现仍存在分化，部分资产类型表现优于其他，同时指出REITs市场存在明显的溢价现象，且未来随着疫情缓解，部分REITs有望恢复增长。

主要观点

1. 二季度经营状况

• 营业收入整体下滑：相比一季度，二季度REITs营业收入整体下滑12.96%，其中东吴苏园产业、浙商沪杭甬、华夏越秀高速下降幅度较大，分别为71.00%、21.40%和11.81%。
• 环保类REITs表现较好：中航首钢生物质和富国首创水务营业收入环比增长5.22%和5.01%，基本不受疫情影响。
• 产业园REITs受费用减免影响较小：博时蛇口产园和建信中关村通过费用减免等手段对冲收入下滑，其EBITDA增长显著。
• 收费公路REITs受疫情影响较大：浙商沪杭甬高速、华夏越秀高速和平安广州广河高速EBITDA环比下降39.43%、23.88%和15.97%。
• 部分REITs连续四个季度收入下滑：博时蛇口产园和平安广州广河四个季度收入持续下滑，显示疫情对其运营影响较大。

2. 产权类REITs出租情况

• 出租率稳定：华安张江光大和红土盐田港出租率稳定在99%以上，处于满租状态。
• 租金水平上涨：华安张江光大和博时蛇口产园租金年化增长率均在3%以上，显示园区运营状况良好。
• 东吴苏园产业出租率提升：2021年底出租率超过90%，相较2020年底提升10个百分点。

3. REITs净值表现

• 首批REITs净值变化：产权类REITs整体升值，特许经营权REITs则整体下滑，其中中航首钢生物质降幅最大（-10.76%）。
• 资产增值情况：2020年底至2021年底，产权类REITs资产平均增值0.8%，仓储物流增值最高接近1.4%；特许经营权REITs普遍贬值，富国首创水务贬值超7%。

4. REITs溢价率分析

• 当前溢价率分布：14只上市REITs中，11只高溢价交易，仅平安广州广河和国金中国铁建、华夏中国交建低溢价甚至折价。
• 不同类型溢价差异：产权类和环保类REITs溢价率较高，其中中航首钢生物质溢价率高达52.98%；收费公路REITs溢价率较低，清洁能源REITs处于中间位置。

5. 相对估值水平

• 产权类REITs估值差异小：中金普洛斯和东吴苏园产业P/EBITDA超过30，而建信中关村估值最低为23.46。
• 特许经营权REITs估值与剩余期限相关：剩余期限越长，估值越高；但华夏中国交建估值虽高，却也超过产权类REITs。

关键信息汇总

一、收入与EBITDA表现

二、出租率与租金水平

三、REITs估值与溢价率

投资价值展望

• 疫情后恢复预期：随着疫情防控形势好转，受疫情影响较大的REITs（如产业园区、收费公路）经营状况有望改善，租金收入增长空间可能进一步释放。
• 资产估值与溢价关系：产权类REITs溢价率较高，但估值差异缩小；环保类REITs表现稳健，估值相对合理。
• 未来发行趋势：2022年REITs发行数量和规模不及2021年，但资产类型有所拓展，清洁能源和保障性租赁住房REITs即将发行。
• 市场关注点：投资者应关注REITs的资产表现、租金增长潜力及估值合理性，尤其是疫情后复苏能力较强的资产类型。

结论

本报告指出，基础设施REITs在二季度受到疫情冲击，收入和EBITDA普遍下滑，但部分类型（如环保、产业园）表现稳健。随着疫情缓解，部分REITs的盈利能力和估值有望回升。当前市场溢价较高，但需谨慎评估资产质量和未来现金流稳定性。REITs市场仍具投资潜力，但需关注不同类型REITs的复苏节奏与估值差异。