20221217-光大证券-对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评_确保房地产市场平稳发展_防范化解优质头部房企风险_2页_382kb

行业研究总结：房地产市场平稳发展与风险防范

核心内容

2022年中央经济工作会议在北京召开，会议强调了房地产市场的平稳发展，提出要“有效防范化解重大经济金融风险”，并特别指出要关注“保交楼、保民生、保稳定”工作，同时支持刚性和改善性住房需求，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

主要观点

1. 风险防范与“三保”工作

• 会议首次明确提及“有效防范化解优质头部房企风险”，显示对“保优质主体”的重视。
• 预期政策支持将加速落地，控制行业出清主体范围，压实暴雷房企主体责任，以解决“三保”问题。
• 当前房地产行业仍面临疫情扰动和存量债务到期压力，但政策引导有助于修复市场情绪，促进平稳发展。

2. “房住不炒”定位与需求侧支持

• 重申“房住不炒”的政策定位，维持支持刚性和改善性住房需求的表述，强调政策的连续性和稳定性。
• “租购并举”作为长效机制的重要内容，有助于缓解大城市住房供需不平衡问题。
• 预期后续将出台更多支持长租房市场建设的政策，稳定价格预期，降低新市民购房压力，释放消费需求潜力。

3. 新发展模式探索

• 推动房地产行业向新发展模式平稳过渡是化解金融风险的必经之路。
• 多元化赛道布局、运营升维、第二增长曲线的房企被看好，其经营性现金流有望稳定增长。
• 公募REITs成为行业转型的重要抓手，试点范围的扩大有助于房地产企业盘活存量资产，提高资产回报率。

关键信息

• 政策支持：供给侧通过信贷、债券、股权“三箭连珠”方式支持房企融资，需求侧通过LPR下调、优化“认房认贷”、降低首付比例等手段刺激市场。
• 投资建议：
  1. 核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企（如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展）。
  2. 先发布局多元赛道、注重运营升维的房企（如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股）。
  3. 存量资产资源丰富、管理高效的房企（如华润置地、上海临港）可通过REITs提高资产回报率。
• 风险分析：
  • 房地产行业宽松政策推进不及预期。
  • 房地产市场需求不及预期。
  • 房地产企业项目竣工不及预期。
  • 多元化业务经营不佳。

评级信息

• 行业评级：增持
• 公司评级体系：
  • 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因无法获取必要的资料或公司面临重大不确定性事件。

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机构信息

• 分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
• 联系人：周卓君
• 光大证券研究所：位于上海、北京、深圳等地，提供专业研究服务。
• 关联机构：包括中国光大证券国际有限公司（香港）、Everbright Securities(UK) Company Limited（英国）等。

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