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上海甲级写字楼市场季度报告总结（2025年第一季度）

核心内容

本报告总结了2025年第一季度上海甲级写字楼市场的整体表现，涵盖了供应和需求、租金走势、空置率变化以及投资市场动态等方面。

市场需求情况

• 整体表现：市场需求依然疲软，净吸纳量仅为5,027平方米，较上季度下降85.6%。
• 主要行业：金融、TMT、零售及专业服务企业是租赁需求的主要来源。
• 租赁类型：企业续租及搬迁占据市场租赁活动的80%，显示市场活跃度较低。
• 租赁趋势：
  • 多数企业选择续租现有写字楼，主要由于业主在租金和租期方面提供了更多灵活性。
  • 部分企业因租赁预算控制而被动搬迁，但新兴商务区的新项目因其成熟的商业配套而受到青睐。
  • 国内专业服务企业及外资汽车制造企业租赁需求有所增加，尤其在新兴商务区。

供应情况

• 新增供应：本季度共有四个新项目竣工交付，总计新增219,053平方米办公面积。
• 区域分布：
  • 浦东新区：成为新增供应的主力，包括博峰中心（97,216平方米）、前滩尚（74,837平方米）和世纪财富广场（30,000平方米）。
  • 浦西：南京西路商圈的丰盛商业中心（17,000平方米）竣工交付。
• 未来供应：预计2025年将有接近140万平方米的办公面积投放市场，进一步加剧市场竞争。

租金走势

• 整体租金：甲级写字楼市场租金继续下跌至每天每平方米6.74元，环比下跌4.1%。
• 区域差异：
  • 中央商务区：租金下跌至6.49元/天/平方米，环比跌幅4.3%。
  • 新兴商务区：租金下跌至5.63元/天/平方米，环比跌幅4.6%。
• 竞争因素：新兴商务区的新项目通过降低租金、提供个性化定制服务及装修补贴等手段吸引租户，进一步加剧了中央商务区的去化压力。
• 核心商务区：租金下跌至9.21元/天/平方米，环比跌幅3.7%，其中南京西路区域跌幅最大（4.3%），同时是续租活动最频繁的子市场。

投资市场动态

• 大宗交易：本季度上海写字楼投资市场共录得7宗大宗交易，总金额约128亿元。
• 主要交易：
  • 博华广场收购案：由中邮保险领投，交易金额达108亿元，涉及总建筑面积约18.4万平方米，包括一幢60层的超高层办公塔楼及商业裙房。
  • 其他交易：交易多为甲级办公楼及位于商务园内的标准写字楼，金额多在十亿元以下。
• 投资趋势：险资继续活跃于优质写字楼市场，显示出对长期稳定回报的偏好。

关键信息与展望

• 经济压力：关税政策对贸易出口的负面影响预计将进一步增加经济不确定性，抑制企业对办公空间的需求。
• 租金预测：短期内租金仍将维持下行趋势，空置率可能继续上升。
• 市场挑战：随着大量新增供应进入市场，竞争加剧，业主需采取更灵活的策略吸引租户。

附录：主要租赁成交案例（2025年第一季度）

联系信息

研究及咨询部

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管
  电话：+862160321728
  邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com

• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管
  电话：+852 2846 7184
  邮箱：martin.wong@hk.knightfrank.com

上海商业物业服务部

• 黄蔚：董事总经理，华北和华东区
  电话：+86 21 6032 1719
  邮箱：virginia.huang@cn.knightfrank.com

• 殷元敖：上海研究及咨询部高级经理
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  邮箱：mars.yin@cn.knightfrank.com

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