20220127-国金证券-房地产行业研究_安徽发改委引导降首付_需求侧积极信号明显_7页_948kb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告由国金证券资源与环境研究中心发布，对房地产行业进行了深入分析，并给出了“买入”评级。报告指出，随着政策逐步放松，房地产市场有望企稳，尤其是民营物管公司具备较大的估值修复空间。

主要观点

1. 政策导向：需求侧积极信号明显

• 安徽省发改委发布政策，引导房产销售企业通过降低首付比例等方式扩大消费。
• 这标志着政策从局部试点转向更广泛的区域推广，尤其对合肥、芜湖、马鞍山等城市具有积极意义。
• 其他热点二线城市和三四线城市也可能跟进类似政策，进一步释放市场活力。

2. 需求端仍需政策支持

• 尽管银行按揭放款同比增速在2021年10月至11月有所回升，但12月再次转负，反映出销售持续下行。
• 30大中城市商品房成交面积同比增速为-23%，其中三线城市甚至为-45%，说明购房者信心不足。
• 需要更多政策支持来提振需求，如降低首付、购房补贴等。

3. 供给端政策调整必要性

• 当前工程款纠纷频发，房企现金流紧张，短期内供给端政策调整仍有必要。
• 预售资金监管的合理化调整可能有助于缓解房企资金压力，稳定市场预期。
• 中央统一指导预售资金监管，有助于全国范围内的政策协调和市场稳定。

4. 物管板块估值修复预期

• 随着地产放松政策见效，民营房企风险逐步减小，带动物管公司估值修复。
• 民营物管公司如碧桂园服务、旭辉永升生活、滨江服务，其PEG均值为0.38，显著低于国企物管公司（0.86）。
• 由于民营物管公司业绩增速更高，未来估值修复的弹性更大。

关键信息

• 政策动向：安徽全省层面推动降首付，释放需求端积极信号，可能带动其他城市跟进。
• 市场表现：30大中城市商品房成交面积同比增速为-23%，三线城市为-45%，显示销售持续疲软。
• 估值分化：国企物管公司估值显著高于民企，主要因市场对民营房企安全性担忧。
• 投资建议：关注高弹性的民营房企及物管公司，如融创中国、新城控股、碧桂园服务、金科服务。
• 风险提示：
  • 房地产改善政策出台速度不及预期。
  • 政策落地效果不及预期，可能影响上市房企业绩。

图表附录概览

• 图表1：30大中城市商品房成交面积同比增速与按揭贷款同比增速。
• 图表2：全国商品房销售金额同比增速与房贷利率走势。
• 图表3：国企与民企物管公司估值分化。
• 图表4：A股地产公司PE走势。
• 图表5：港股地产公司PE走势。
• 图表6：港股物业公司PE走势。
• 图表7：覆盖公司估值情况，包含股票代码、公司名称、评级、市值、EPS、PE、归母净利润及增速等数据。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

风险提示

• 政策落地不及预期：若政策推进缓慢或效果不佳，可能影响市场信心和房企销售。
• 市场波动风险：房地产市场受宏观经济、政策调控等多重因素影响，存在较大不确定性。

公司信息

• 分析师：杜昊旻、王祎馨
• 执业编号：S1130521090001
• 联系方式：上海、北京、深圳均有详细联系信息，便于进一步咨询。

总结

本报告强调房地产行业在政策支持下的复苏潜力，尤其是需求侧政策如降首付、购房补贴等对市场情绪和销售的提振作用。同时指出，供给端政策调整和预售资金监管优化对稳定房企现金流至关重要。在物管板块，民营公司因业绩增长潜力大，具备更强的估值修复空间。整体来看，房地产行业在政策持续支持下有望逐步企稳，建议投资者关注高弹性标的。