20220221-湘财证券-房地产行业月报_政策释放积极信号_估值修复有望延续_9页_860kb

房地产行业月报总结

核心内容

2022年2月房地产行业政策释放积极信号，市场信心逐步恢复，板块估值修复行情有望延续。尽管销售和土地成交仍处于下行趋势，但政策放松为行业带来一定支撑，重点房企股价表现优于大盘。

主要观点

1. 销售数据持续低迷

   • 2022年1月，30个大中城市商品房成交面积为1223万平方米，较2021年和2019年同期分别下降30.2%和5.2%。
   • 一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降30.3%、13.4%和51.5%。
   • 库存去化周期为10.4个月，处于中偏高水平，但一线库存去化周期为8.2个月，处于合理水平。

2. 土地市场持续降温，流拍率有所回落

   • 1月100大中城市土地成交规划建筑面积为9485万平方米，同比下降22%。
   • 住宅用地成交面积同比下降33%，土地成交溢价率为3.14%，仍处历史低位。
   • 土地流拍率54.6%，环比下降70个百分点，显示房企资金压力有所缓解。

3. 政策释放积极信号，稳增长基调明确

   • 央行、银保监会发布保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，支持房企融资。
   • 全国性商品房预售资金监管办法出台，规范资金使用，缓解房企资金压力。
   • 山东菏泽下调首付款比例至20%，改善购房需求端。
   • 北京、广州等地出台政策支持保障房、公租房建设，稳定市场预期。

4. 板块估值修复，市场表现优于大盘

   • 房地产指数2月至今上涨3.2%，在申万一级行业中排名第17位。
   • 房地产开发指数和房地产服务指数分别上涨3.3%和2.8%。
   • 招商蛇口、保利发展、金地集团等重点房企涨幅居前，分别为6.3%、5%和4.3%。

关键信息

1. 销售、库存及资金面情况

• 销售：1月销售数据持续低迷，主要受春节错位及推盘减少影响。
• 库存：十大城市库存环比下降2.2%，同比下降2.6%，去化周期为10.4个月。
• 资金面：新增居民中长期贷款同比少增，M1同比为-1.9%，显示市场资金紧张。

2. 土地市场成交情况

• 土地供应与成交：土地供应同比增加43%，但成交面积同比减少22%。
• 住宅用地：住宅用地供应和成交面积同比分别下降23%和33%。
• 溢价率与流拍率：溢价率仍处历史低位，流拍率回落至54.6%，显示市场逐步回暖。

3. 近期行业政策梳理

• 2月8日：保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，支持房企融资。
• 2月10日：全国性商品房预售资金监管办法出台，规范资金使用，缓解房企资金压力。
• 2月17日：菏泽下调首付款比例至20%，改善购房需求。
• 2月10日：广州、成都、北京等地出台保障房、公租房相关政策，稳定市场预期。

4. 行情回顾

• 房地产指数年初至今上涨1.9%，跑赢沪深300指数7.8个百分点。
• 重点房企中，招商蛇口、保利发展、金地集团涨幅居前。

5. 上市房企重要公告

• 新城控股：计划提前赎回2亿美元债券，以自有资金偿还。
• 荣盛发展：控股股东部分股份被质押，用于偿还债务。
• 金地集团：1月销售签约面积和金额同比大幅下降，但发布2021年业绩快报。
• 万科A：1月销售签约面积和金额同比分别下降47.2%和50.2%。
• 华夏幸福：债务重组计划中已签约债务重组金额达429.18亿元。
• 蓝光发展：新增债务违约21.16亿元，累计违约金额达298.55亿元。
• 阳光城：境外债券违约，部分股份被司法冻结。

投资建议

• 行业基本面仍处于筑底阶段，但政策放松有助于估值修复。
• 建议关注信用风险较低的龙头房企。
• 给予行业“增持”评级。

风险提示

• 调控政策不确定性风险。
• 市场持续下行风险。