20220306-浙商证券-行业龙头横向对比分析_寻找商业管理的核心竞争力_36页_2mb

寻找商业管理的核心竞争力总结

核心内容

本报告通过横向对比分析万达商管、华润万象生活、龙湖智创和宝龙商业等商管公司，探讨了商业管理行业的核心竞争力和未来发展趋势。

主要观点

1. 商管业务模式：

   • 商业管理覆盖商业地产全生命周期，包括前期筹备和运营阶段。
   • 收入主要来源于租金提成和管理费，商管服务费率市场化，提价依赖商场运营效果。

2. 商业运营逻辑：

   • 商业运营的核心是吸引优质商户和消费者，实现稳定增长的租金收益。
   • 通过体验式消费、品牌差异化、主题场景、夜经济等手段提升商场吸引力。
   • 品牌租户和消费者管理是关键，良好的运营可以形成良性循环。

3. 行业发展趋势：

   • 行业集中度有望持续提升，头部企业具备显著优势。
   • 双循环战略和疫情缓解带来消费总量增长机会，线下购物中心的体验和社交功能难以被线上取代。
   • 一二线城市需求强劲，非核心城市需培育消费，承接品牌下沉。

关键信息

优秀商管公司的共性

1. 管理规模稳步提升，合约在管比高：

   • 关联公司与第三方外拓共同推动规模增长。
   • 万达、华润、宝龙、龙湖的合约/在管比分别为1.4、1.7、1.5、2.0，显示其外拓能力较强。

2. 稳定的高出租率与租金增长：

   • 高出租率和租金增长是衡量商管公司运营能力的重要指标。
   • 万达、华润、宝龙、龙湖的平均出租率分别为 $86%$ 、 $94%$ 、 $92%$ 和 $90%$ 。

3. 品牌资源丰富，客户资源持续维护：

   • 头部商管公司拥有广泛的品牌合作资源，有助于招商和提升消费场景。
   • 会员体系有助于提升消费者和商户的粘性，形成生态闭环。

4. 科技赋能管理，实现降本增效：

   • 科技投入有助于优化运营效率，降低管理成本。
   • 头部公司持续将募集资金用于科技研发，增强竞争力。

财务分析

1. 收入与增速：

   • 万达商管营收规模最大，达106亿元，但净利润负增长。
   • 龙湖智创营收增速最快，2021Q3达81%。
   • 华润万象生活和宝龙商业收入与净利润均保持增长。

2. 毛利率与净利润率：

   • 商管分部毛利率高于住宅物管，华润万象生活2021H1商管分部毛利率达53%。
   • 华润万象生活净利润率最高，达 $20%$ 。

3. 现金流与负债情况：

   • 华润万象生活在手现金流最大，达124.6亿元。
   • 龙湖智创和宝龙商业有息负债为零，显示其财务稳健。
   • 万达商管有息负债有所下降，但仍保持较高水平。

投资建议

1. 推荐关注公司：

   • 华润万象生活（央国企商管龙头，具备较强品牌和管理能力）。
   • 宝龙商业（经营业绩有改善空间，具备较大增长潜力）。
   • 龙湖智创和万达商管（即将上市，具备增长预期）。

2. 行业前景：

   • 商管行业具备结构性增长机会，消费复苏将推动客流量和销售额增长。
   • 2022年两会强调消费对经济的拉动作用，线上线下融合成为趋势。

风险提示

1. 市场竞争加剧：

   • 外拓市场竞争导致收并购价格上升，商誉减值风险增加。

2. 疫情反复影响：

   • 导致购物中心租金增长低于预期，甚至出现租金减免，影响收入。

3. 经济下行压力：

   • 居民可支配收入下降，消费疲软，影响商管收入。

行业投资评级

• 看好：行业指数涨幅超过沪深300指数10%以上。
• 中性：行业指数涨幅在-10%至+10%之间。
• 看淡：行业指数涨幅低于沪深300指数10%。

总结

本报告强调了商管行业在消费复苏和线下体验不可替代的背景下，具备结构性增长机会。优秀商管公司具备管理规模扩张、高出租率与租金增长、丰富品牌资源和科技赋能等核心竞争力，未来有望受益于行业集中度提升和消费升级趋势。建议投资者关注华润万象生活、宝龙商业、龙湖智创和万达商管等龙头公司。