2023年闽北房地产市场半年度报告-39页_16mb

闽北房地产市场半年度报告总结

核心内容

本报告聚焦福州、闽侯、莆田等闽北地区房地产市场，对上半年的政策、土地、新房及二手房市场进行了深入分析，并对下半年市场趋势进行了研判。整体来看，市场在政策宽松和疫情后需求释放的推动下出现短暂回暖，但随后迅速降温，市场整体仍处于低温运行状态。

主要观点

政策回顾

• 政策基调：中央持续“托底”，坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房成本。
• 政策重点：
  • 首套房贷利率下限降至4%以下。
  • 降低首付比例，优化公积金政策，发放购房补贴，鼓励房票安置。
  • 实现带押过户，取消部分限售政策。
  • 增强市场信心，促进房地产市场企稳回升。

上半年新房市场

• 市场容量：全国112城成交同比上涨13%，环比上涨7%。
• 区域表现：
  • 一线城市成交1539万㎡，同比上涨22%，环比下降5%。
  • 二线城市成交9438万㎡，同比上涨15%，环比上涨9%。
  • 三线城市成交7010万㎡，同比上涨10%，环比上涨6%。
• 土地市场：
  • 全国300城土地成交体量26705万㎡，同比下滑约35%。
  • 土拍热度呈现高度分化，热门地块疯抢，冷门地块多底价或终止成交。
  • 福州五区上半年共供应6幅地块，成交17万㎡，同比和环比均大幅下降，楼面价下滑近四成。

上半年二手房市场

• 市场容量：1-6月均成交量5.7万套，同比上涨50%，为近几年高位。
• 市场特征：市场活跃度先升后降，市场反弹迅猛，随后逐月下滑。
• 政策影响：取消限售2年政策，推行带押过户，但对市场刺激有限。

关键信息

福州市场

• 政策分析：政策维持宽松基调，仅房贷利率降低，无强进措施跟进。
• 一级市场：上半年供地大幅缩量，同环比下降超八成，楼面价同比下滑近四成。
• 二级市场：
  • 全年成交79万㎡，均价25896元/㎡，同比下降1%，环比下降8%。
  • 市场库存550万㎡，去化周期14个月，高库存区域如东区、三江口去化承压。
  • 2月成交急涨后，回落至去年四季度水平；滨海区域成交低位徘徊。

闽侯市场

• 政策分析：政策持续宽松，无强进措施跟进。
• 一级市场：两幅地块底价成交，甘蔗地块首次批准建设立体生态住宅。
• 二级市场：
  • 上半年成交20.3万㎡，同比和环比均小幅回升。
  • 项目普遍降价约1000元/㎡，价格结构性下滑。
  • 市场呈现碎片化窗口期，成交波动大，边际效应递减。

福清市场

• 政策分析：政策端放水有限，继续持稳。
• 一级市场：本土房企高参与，建发、联发继续补仓市区。
• 二级市场：
  • 整体市场维持冰点，长期低位横盘。
  • 市区价格混战，滨海低位持稳。
  • 2月急涨后回落，月度成交维持低位。

永泰市场

• 政策分析：政策端放水有限，仅公积金提取及首付比例调整。
• 二级市场：
  • 上半年成交14.3万㎡，回归近年高位。
  • 市区以价换量，均价下滑；滨海无新盘入市，成交低位徘徊。
  • 2月急涨后回落，月度成交维持低位。

莆田市场

• 政策分析：政策端持续宽松，但无强进措施跟进。
• 一级市场：本土房企高参与，建发、联发补仓市区。
• 二级市场：
  • 城区局部热，外围流速慢。
  • 城厢、荔城部分项目售罄，带动市场热度。
  • 涵江、秀屿市场偏冷，刚需入市谨慎。

下半年市场研判

政策预期

• 政策优化：预计下半年将有多次降息，5年期LPR降至2009年以来新低。
• 调控松动：限购、限贷、限售及税费政策存在宽松空间，尤其对重点一二线城市。
• 市场机会：结构性热度在核心区域存在，优质地块入市将带动市场走量。

供销预期

• 市场分化：市场继续分化，核心区域结构性热度上升。
• 结构性机会：优质地块入市，带动走量，利润空间扩大。
• 风险因素：经济基本面未支持市场反转，客户预期难以扭转，二手房竞争压力大。

总结

• 市场表现：上半年市场先升后降，整体处于低温运行状态。
• 政策影响：政策持续宽松，但效果有限，市场仍需等待政策进一步优化。
• 区域差异：重点一二线城市表现相对较好，三四线城市市场疲软，库存压力大。
• 未来展望：政策空间打开，结构性机会显现，但整体市场仍面临诸多挑战，需关注政策性小窗口机会。