同策房产咨询-20180502-上海土地市场监测报告-5月-_17页_2mb

报告摘要

上海土地市场报告（2018年5月刊）总结

一、报告摘要（核心数据及观点）

2018年4月，上海土地市场整体表现较为平淡，公示地块12幅，合计39.62公顷，同比下跌59%，环比下跌36%。住宅用地仅2幅，合计6.92公顷，均为动迁安置房用地，同比上涨5%，环比下跌87%。商办用地2幅，合计4.05公顷；工业用地6幅，合计14.52公顷；其他用地2幅，合计14.13公顷。

2018年1-4月，工业用地累计推出69.88公顷，较2017年同期增长154%，较2016年同期增长36%。数据显示，工业用地供应量显著上升，反映出政策导向和市场需求的变化。

2018年4月，上海土地成交14幅，合计63.60公顷，同比上涨60%，环比下跌31%。住宅用地成交3幅，合计9.47公顷，同比上涨10%，环比下跌85%。商办用地成交4幅，合计22.19公顷，占总成交量的35%，环比上涨115%。工业用地成交5幅，合计17.81公顷；其他用地成交2幅，合计14.13公顷。

2018年4月土地成交总金额为67亿元，同比上涨110.59%，环比下跌5.92%。其中住宅用地成交金额32亿元，环比下跌22.99%；商办用地成交金额31亿元，环比上涨9.19%。

4月楼面地价为7218元/平米，同比和环比分别上涨32.72%和56.20%。住宅用地楼面地价为17570元/平米，环比上涨354.37%；商办地块楼面地价为12863元/平米，同比和环比分别上涨41.85%和13.37%。值得注意的是，宝山宅地以零溢价成交，楼面价为30194元/平米。

二、公示情况

4月土地供应：合计39.62公顷，环比下跌36%。
土地类型分布：
- 住宅：6.92公顷（动迁安置房）
- 商办：4.05公顷
- 工业：14.52公顷
- 其他：14.13公顷
趋势分析：工业用地供应量显著上升，1-4月累计供应量达69.88公顷，为近年来新高。住宅用地供应量较2017年同期增长154%，较2016年同期增长36%。租赁用地供应量在2017年大幅增加，但2018年有所放缓。

三、成交情况

4月土地成交：合计63.60公顷，同比上涨60%，环比下跌31%。
土地类型分布：
- 住宅：9.47公顷（同比上涨10%，环比下跌85%）
- 商办：22.19公顷（占总成交量的35%，环比上涨115%）
- 工业：17.81公顷
- 其他：14.13公顷
重点地块：
- 2018年首宗经营性宅地由大华集团底价摘得，成交楼面价30194元/平米。
- 闵行区新虹街道中国博览会会展综合体配套地块以6.66亿元成交，溢价率141%，刷新2018年溢价记录。

四、土地成交金额走势

4月成交金额：67亿元，同比上涨110.59%，环比下跌5.92%。
各类型成交金额：
- 住宅：32亿元，环比下跌22.99%
- 商办：31亿元，环比上涨9.19%，同比上涨2.38%
趋势分析：2018年1-4月土地成交总金额达357亿元，同比上涨26%，较2016年上涨61%。土地市场交易活跃期通常在下半年，但2018年整体表现相对平稳。

五、楼面地价走势

4月楼面地价：7218元/平米，同比和环比分别上涨32.72%和56.20%。
各类型楼面地价：
- 住宅：17570元/平米，环比上涨354.37%
- 商办：12863元/平米，同比上涨41.85%，环比上涨13.37%
重点分析：
- 宝山张庙板块动迁安置房地块零溢价成交，楼面价为30194元/平米。
- 商办用地楼面价从2017年6月的11346元/平米下跌至万元以内，反映出市场对高溢价地块的需求下降。
- 住宅用地因政策调控和市场供需关系，楼面价大幅上涨，但部分地块因地理位置和开发成本限制，难以进一步推高房价。

六、附录

附录1：4月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）
- 住宅：2幅，合计6.92公顷
- 商办：2幅，合计4.05公顷
- 其他：2幅，合计14.13公顷
附录2：4月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）
- 住宅：1幅，合计4.20公顷
- 商办：9幅，合计12.18公顷
- 动迁安置房：2幅，合计3.11公顷
- 其他：2幅，合计14.13公顷