同策房产咨询-20170710-上海土地市场监测报告-7月刊-_22页_2mb

上海土地市场报告（2017年7月刊）总结

核心内容

2017年上半年，上海土地市场呈现出成交量和成交金额的显著下滑趋势，土地供应量创五年新低。同时，政府出台了一系列土地政策，如“招挂复合”新政，限制了中小房企的拿地资格，推动了市场结构的优化。此外，上海首次出现70年产权的“租赁住房”地块，标志着政府在推动租售并举方面的新尝试。

主要观点

1. 上半年土地市场特征

   • 上半年上海土地成交规划建筑面积为283.73万平米，环比大幅下滑55%，但同比略有上升12%。
   • 土地成交金额为483亿元，环比下滑60%，同比下滑20%。
   • 住宅类用地（纯宅地和含宅地的综合用地）无新供应，1-5月仅推出动迁房地块，6月才推出10幅纯宅地。
   • 商办用地成交面积和金额均有下滑，但部分地块地价创新高，成为支撑楼面地价上涨的主要因素。

2. 土地政策变化

   • 上海出台了“招挂复合”政策，限制了只有TOP10甚至TOP5的房企才能参与竞拍，有效抑制了“地王”现象。
   • 7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”，推动租售并举，优化住房结构。

3. 房企策略调整

   • 大部分房企在上海拿不到地，开始积极布局环上海区域及长三角核心城市。
   • 部分中西部房企转向中西部核心城市，寻求新的发展机会。
   • 一些房企尝试通过收并购、存量物业更新等方式布局上海。

4. 下半年市场展望

   • 下半年上海土地市场供应量预计增加，以达到年度土地出让金目标。
   • 市场将进入深度调整阶段，房企拿地将更加谨慎。
   • 由于政策限制，上海土地市场将更趋于平稳，成为TOP10房企角逐的市场。

关键信息

一、土地供应情况

• 上半年：共公示87幅地块，合计301.71公顷，环比下滑53%，同比略微下滑1%。
• 纯宅地：上半年共推出30幅，合计148.37公顷，环比、同比分别下滑36%、13%。
• 6月：公示27幅地块，合计101.51公顷，环比上扬20%。
• 7月：预计出让13幅经营性用地，合计52.5公顷，较6月增加8幅。

二、土地成交情况

• 上半年：共成交78幅地块，合计283.73公顷，环比、同比分别下滑55%、12%。
• 纯宅地：成交32幅，合计155.10公顷，环比下滑21%，同比上扬18%。
• 商办用地：成交14幅，合计49.34公顷，环比下滑67%，同比上扬2%。
• 6月：成交16幅地块，合计71.32公顷，环比上扬110%，同比上扬17%。
• 区域分布：松江区、青浦区、宝山区为成交主力区域。

三、土地成交金额走势

• 上半年：总成交金额为483亿元，环比下滑60%，同比下滑20%。
• 经营性用地：成交金额达474亿元，占总成交金额的98%。
• 住宅用地：总成交金额为289亿元，环比下滑66%，同比下滑48%，占经营性用地的61%。

四、楼面地价走势

• 上半年：楼面地价为10910元/平米，较5月上扬1.51倍。
• 商办地价：创历史新高，平均楼面价达28674元/平米，成为推动地价上涨的关键因素。
• 住宅地价：平均楼面价为7614元/平米，低于商办地价。

五、租赁住房地块

• 首次出现：7月4日，浦东新区张江和嘉定新城推出2幅70年产权“租赁住房”地块，实行“只租不售”模式。
• 政策背景：推动租售并举，优化住房结构，缓解住房困难，提升居住条件。
• 企业影响：开发商需具备更强的运营能力和资金实力，以适应“只租不售”模式。

附录信息

附录1：2017年6月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 宝山区顾村刘行社区-2单元E-10、E-8、F-2地块：商业用地，面积2.44公顷，挂牌起价28255万元。
• 松江区中山街道光星路2号动迁安置房地块：住宅用地，面积2.92公顷，挂牌起价12000万元。
• 青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块：商办用地，面积7.09公顷，挂牌起价141680万元。
• 其他地块：包括闵行、嘉定、宝山、奉贤等地块，主要为住宅和商办用途。

附录2：2017年6月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 临港芦潮港社区C0204地块：住宅用地，面积4.28公顷，成交价格86500万元，溢价率14.6%。
• 临港芦潮港社区E0602地块：商办用地，面积1.58公顷，成交价格30537万元，溢价率9.8%。
• 奉贤区奉城镇57-05区域地块：住宅用地，面积7.71公顷，成交价格175500万元，溢价率48.8%。
• 其他地块：包括杨浦、虹口、长宁、浦东、宝山、闵行等地块，主要为商办和住宅用途。

数据来源

• 数据来源：同策咨询研究部
• 执笔人：任丹萍
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