房地产行业1月行业动态报告：1月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现-20210204-银河证券-30页_1mb

房地产行业1月动态及发展趋势总结

核心内容

2021年1月，房地产市场在低基数背景下表现出强劲的销售增长，其中37城新房销量同比增速达64.2%。一线、二线、三线城市成交量同比分别增长115.6%、49.7%、53.3%，显示市场供需依然旺盛。然而，随着房地产贷款集中度管理制度的实施，银行按揭贷款紧张和部分热点城市政策调控可能对未来的销售形成压力。整体来看，销售增速大概率呈现前高后低的趋势。

主要观点

• 销售表现：1月销售表现强劲，主要受去年疫情低基数和房企高推盘量影响。
• 去化周期：重点15城去化周期为9.8个月，较上月减少0.2个月，处于下行通道。一线城市的去化效果最佳。
• 财务状况：房地产行业在2020年第三季度利润表显示营收增幅收窄、归母净利润下降，但销售韧性良好，对现金流形成支撑。同时，行业杠杆率有望继续下降。
• 政策调控：房地产贷款集中度管理新政影响可控，主要对部分小型银行产生调整压力，有利于行业出清。
• 长效机制：政策持续强调“房住不炒”，支持城市更新和租赁住房发展，推动房地产市场向平稳健康发展转变。
• 行业趋势：房地产行业进入成熟调整期，将向中速高质量发展阶段迈进，城镇化率增速放缓，房地产需求将逐步由增量转向存量。

关键信息

一、市场销售表现

• 1月新房销量同比增速达64.2%，较12月增长46.1pct。
• 一线城市销售增长翻倍，二线城市和三线城市也实现高增长。
• 热点城市出台调控政策，抑制房价非理性上涨，未来一、二线城市市场将趋于平稳。
• 三四线城市受就地过年政策影响，返乡置业或将有所波动。

二、去化周期分析

• 重点15城去化周期为9.8个月，较上月减少0.2个月。
• 一线城市去化周期最短，为6.1个月；三线城市去化周期最长，为16.2个月。
• 一线城市中，上海去化周期最短，为3.4个月；深圳、广州、北京分别为5.2、5.7、12.3个月。
• 二线城市中，宁波、南宁、南京去化周期较快，分别为4.4、6.5、7.5个月。
• 三四线城市普遍去化周期较长。

三、财务分析

• 利润表：2020年第三季度房地产行业营收增速为6.65%，同比-13.58pct；归母净利润为1,191.47亿元，同比-15.92pct。
• 资产负债表：预收账款为35,371.96亿元，同比增长8.62%；净负债率为136.20%，资产负债率为79.63%。
• 现金流量表：销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%；现金流净额为188.95亿元，表现为现金净流入。

四、2020年业绩预告

• 截至2021年2月4日，65家地产公司披露业绩预告，其中22家业绩预增。
• 成长类房企如中南建设、滨江集团、阳光城预计实现30%以上的高增长。

五、政策影响

• 房地产贷款集中度管理：政策对地产贷款总量影响偏中性，主要对小型银行产生调整压力。
• “房住不炒”定位：政策延续，支持城市更新和租赁住房发展，推动房地产市场平稳健康发展。
• 土地市场改革：国家出台一系列土地改革政策，有助于推动房地产供给侧改革。

六、投资建议

• 估值修复：当前房地产行业PE和PB处于历史底部，修复空间较大。
• 关注领域：住宅开发、物业管理、经纪服务行业头部企业具有投资机会。
• 推荐个股：低估值、高股息的住宅开发龙头股如万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的成长型个股如阳光城、金科股份、中南建设；A股物业龙头如招商积余；经纪服务标的如我爱我家。

风险提示

• 经济及行业下行压力
• 销售超预期下行
• 政策调控不确定性

行业展望

• 房地产行业将进入平稳健康发展时期，未来将更加注重管理运营能力和融资优势。
• 城镇化率增长放缓，房地产市场将逐步向存量阶段过渡，存量房交易占比将提升。
• 三道红线政策促使房企降杠杆，行业集中度将进一步提高。

总结

房地产行业在2021年1月表现出强劲的销售增长，主要受去年低基数和房企高推盘量影响。去化周期处于下行通道，一线城市表现最佳。财务方面，行业杠杆率有望继续下降，销售韧性对现金流形成支撑。政策层面，“房住不炒”定位延续，支持城市更新和租赁住房发展，推动房地产市场平稳健康发展。行业将进入中速高质量发展阶段，城镇化率增速放缓，房地产需求由增量转向存量。投资建议关注住宅开发、物业管理、经纪服务行业的头部企业，风险提示包括经济下行、销售超预期下行和政策调控不确定性。