20210204-中国银河-房地产1月行业动态报告_1月销售表现强劲_关注房企未来业绩表现_30页_2mb

房地产行业1月动态及发展趋势总结

核心内容

2021年1月，房地产市场销售表现强劲，主要由于去年疫情导致的低基数效应和房企高推盘量。重点跟踪的37城新房销量同比增速达64.2%，一线、二线、三线城市成交量同比分别为115.6%、49.7%、53.3%。然而，随着房地产贷款集中度管理制度的实施和部分热点城市的政策调控，未来销售增速可能前高后低。

去化周期整体呈下行趋势，重点跟踪的15城去化周期为9.8个月，一线城市去化效果最佳，如上海仅为3.4个月。二线城市去化周期微幅上升，而三四线城市仍处高位。

2020年业绩预告显示，成长类房企表现突出，65家公司披露业绩快报或预告，其中22家公司业绩预增，如中南建设、滨江集团、阳光城等，预计实现30%以上的增长。

主要观点

• 销售表现：1月市场销售在低基数下强劲，但未来可能面临政策调控和信贷紧张带来的压力。
• 去化周期：整体呈下行趋势，一线城市去化效果最佳，三四线城市仍需关注。
• 行业财务状况：三季度房企杠杆水平下降，融资新规推动行业降杠杆，但销售强韧性对现金流形成支撑。
• 政策影响：房地产贷款集中度管理政策影响可控，鼓励房企转向长期经营模式，支持城市更新和租赁住房发展。
• 行业转型：房地产行业进入成熟调整期，向中速高质量发展阶段过渡，未来将更注重运营效率和财务稳健。

关键信息

销售表现

• 1月新房销量同比增速达64.2%，一线城市增速翻倍，二线城市增长显著。
• 销售增速预计前高后低，受政策调控和信贷紧张影响。

去化周期

• 重点15城去化周期为9.8个月，较上月减少0.2个月。
• 一线城市去化周期为6.1个月，三线城市为16.2个月，二线城市微幅上升。

财务分析

• 2020年三季度房地产行业营业收入为15,609.10亿元，增速为6.65%。
• 归母净利润为1,191.47亿元，增速为-15.92%，主要受疫情影响。
• 销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%。

2020年业绩预告

• 65家房企披露业绩预告，其中22家预增，包括金科股份、阳光城、中南建设等。
• 成长类房企表现突出，如中南建设、滨江集团、阳光城预计实现30%以上的高增长。

房地产贷款集中度管理新政

• 政策影响可控，大型银行房地产贷款占比未超标，部分中小银行需调整。
• 政策鼓励房企转向长期经营模式，支持租赁住房发展。

“房住不炒”总基调

• 房地产行业定位明确，坚持“房住不炒”，促进市场平稳健康发展。
• 支持城市更新和租赁住房，推动房地产市场向高品质、多样化发展。

土地市场改革

• 土地市场改革是推动供给侧改革的重要环节，城乡统一建设用地市场建设将提速。
• 改革措施包括农村集体经营性建设用地入市、缩小土地征收范围等。

三道红线政策

• 房企需降低杠杆，30家住宅开发企业中，7家未踩红线，12家踩一条，11家踩两条，10家踩三条。
• 行业集中度提升，中小企业高杠杆快周转模式难以持续。

投资建议

• 住宅开发行业：关注低估值、高股息的龙头股，如万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型个股：如阳光城、金科股份、中南建设，销售提速和弹性较大。
• 物业管理行业：关注A股物业行业龙头公司，如招商积余。
• 经纪服务行业：关注我爱我家等标的。

风险提示

• 经济及行业下行压力。
• 销售超预期下行。
• 政策调控不确定性。

分析师信息

• 潘玮：(8610)80927613, panwei@chinastock.com.cn, S0130511070002
• 王秋蘅：(8610)80927611, wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn, S0130520050006

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图表目录

• 图1：重点37城新房成交情况
• 图2：重点37城新房成交累计同比
• 图3：重点一二三线城市新房成交量累计同比
• 图4：重点城市新房成交累计同比
• 图5：重点15城库存及去化周期
• 图6：一线4城库存及去化周期
• 图7：二线6城库存及去化周期
• 图8：三线5城库存及去化周期
• 图9：重点城市去化周期
• 图10：房地产行业2020Q3营业总收入及同比增速
• 图11：房地产行业2020Q3归母净利润及同比增速
• 图12：房地产行业2020Q3销售毛利率及销售净利率
• 图13：房企2020Q3销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图14：房地产行业2020Q3净负债率
• 图15：房地产行业2020Q3资产负债率
• 图16：房地产行业2020Q3预收账款及同比增速
• 图17：房企2020Q3现金流量及同比增速
• 图18：房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图19：中国总人口增长情况
• 图20：主要国家家庭户均规模
• 图21：中国人口结构分布
• 图22：主要国家家庭户均规模
• 图23：中国城镇化率变化情况
• 图24：主要国家家庭户均规模
• 图25：70城房价指数
• 图26：城市人口变动情况
• 图27：美国城市化率及中国城镇化率
• 图28：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位
• 图29：中国主流城市二手房及新房交易情况

表格目录

• 表1：已披露业绩预告公司一览表
• 表2：主要上市银行房地产相关贷款余额及占比
• 表3：十九大以来中央重大会议及重要媒体关于房地产的表述
• 表4：十三五规划建议及十四五规划建议对地产相关内容表述的对比
• 表5：土地市场改革政策一览
• 表6：2020Q3 房企 “三道红线” 指标梳理