20260303-中金公司-中金:如何从地产视角解读香港2026-2027财政预算?_12页_3mb

香港2026-2027财政预算案地产视角解读总结

核心内容

2026-2027财年香港财政预算案从多个维度体现了政府对地产市场的调控意图，主要包括地价收入、私宅用地供应、公营房屋发展、商业用地供应及税收政策调整等方面。整体政策导向是稳定市场、促进供需平衡，并为中长期楼市健康发展奠定基础。

主要观点

1. 地价收入小幅提升，全年或“超收”

• 预算地价收入：2026-2027财年预算为180亿港元，较2025财年修订预算175亿港元小幅上调。
• 收入来源：地价收入是香港财政非经营收入的核心，占非经营收入的76%。
• 市场预期：结合历史数据和当前资产价格走势，预计全年地价收入将超收，对财政形成支撑。

2. 私宅用地供应边际提升，去库周期延续

• 供应量：2026-2027财年预计供应私宅用地约22,580套，较2025-2026财年供应量提升显著。
• 市场背景：2025年私宅市场逐步企稳，一手私宅销售量回升，去化周期快速改善。
• 政策意图：通过适度增加土地供应，控制房价过快上涨，推动市场健康、可持续修复。

3. 高端住宅印花税上调，对市场影响有限

• 政策调整：交易额超1亿港元的住宅物业印花税率从4.25%提升至6.5%。
• 影响范围：仅涉及约0.3%的住宅交易，对整体市场影响较小。
• 财政收益：预计可增加约10亿港元财政收入，实现“能者多劳”目标。

4. 北部都会区成私宅用地主要来源

• 五年计划：未来五年私宅用地供应约9.8万套，其中约五成来自北部都会区。
• 重点区域：洪水桥发展新区为北部都会区的核心区域，预计推出多幅私宅用地。
• 时间节奏：2026年第一季度将推出东涌第106A区私宅用地，2026年第二季度可能推出屯门第16区站（第二期）项目。

5. 公营房屋供应量稳步提升

• 五年目标：2026-2030年计划供应约19.6万套公营房屋，较前一周期提升超八成。
• 构成比例：公营房屋占比将维持在70:30（公营与私营），未来十年住宅总供应目标42万套中，约29.4万套为公营房屋。
• 主要来源：北部都会区（包括古洞北、粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南等）、东涌新市镇扩展及启德发展区。

6. 连续第二年不供应纯商业用地

• 原因分析：写字楼与零售物业市场空置率较高，供需关系尚未改善。
• 替代方案：通过“城中学舍计划”引入学生宿舍用地，预计新增约5000个宿位，推动周边租赁需求。
• 未来规划：港投公司将与国际资本合作，引导资金投向优质商业物业项目。

关键信息

风险提示

• 海外降息进程不及预期：可能导致资金成本上升，影响商业地产投资意愿。
• 增量供应超预期：若商业用地供应节奏加快，可能对市场造成压力。

土地交易与规划方式

总结

本次财政预算案在地产政策上体现了政府对市场供需的审慎管理与结构性调控，通过适度增加土地供应、调整税收政策、推动公营房屋建设及优化教育用地供应，旨在稳定楼市、修复市场周期、促进长期健康发展。尽管当前市场仍处于去库阶段，但政策调整为未来市场提供了更多弹性，有利于房价的理性修复。同时，政府对商业用地的限制表明，短期内商业地产市场仍面临较大压力，需依赖外部资本引导以改善供需。