20260831-国信证券-越秀地产-00123.HK-盈利承压_去库存持续推进_6页_263kb

报告摘要

越秀地产在2026年上半年面临盈利压力，同时持续推进去库存工作，投资继续聚焦于核心城市。尽管销售额有所下降，但销售面积增长，且存量项目销售占比提升，显示出公司去库存策略的有效性。此外，公司财务状况持续改善，现金流增强，资产负债率等“三道红线”指标保持在绿档，进一步巩固了其财务健康度。

盈利能力承压：
- 2026年上半年营业收入为366.5亿元，同比下降23.0%。
- 归母净利润仅为0.9亿元，同比大幅下降93.6%。
- 核心净利润为0.8亿元，同比下降94.6%。
- 公司整体毛利率下降4.4个百分点至6.2%。
- 合联营损益合计8.2亿元，同比下降35.4%。
销售与去库存：
- 销售金额为505.1亿元，同比下降17.9%。
- 销售面积为170万平方米，同比增长16.2%。
- 存量持销项目销售额占比提升至80.7%，核心六城销售额占比达84.5%。
- 根据克而瑞数据，销售额位列行业第八。
投资策略：
- 公司在2026年上半年新增6幅土地，总建面68万平方米，权益投资额70.0亿元。
- 96.8%的投资集中在核心六城，显示出公司对重点城市的持续关注。
土储结构：
- 截至2026年上半年末，公司总土储1657万平方米，其中94%位于一二线城市。
- 已售未入账金额为1324.4亿元，较年初增长0.3%。
现金流与财务状况：
- 合同销售回款率提升至71%，同比增加10个百分点。
- 期末现金及银行结余、定期存款及受限存款合计515.0亿元。
- “三道红线”指标维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍。
- 期末总借款为1038.7亿元，较年初下降0.9%。
- 加权平均借贷年利率下降25个基点至2.91%，首次低于3%。

指标	2024	2025	2026E	2027E	2028E
营业收入（百万元）	86,401	86,457	81,356	75,580	74,220
净利润（百万元）	1,040	55	72	95	148
每股收益（元）	0.26	0.01	0.02	0.02	0.04
毛利率	10%	8%	8%	8%	8%
EBIT Margin	6%	3%	3%	3%	3%
EBITDA Margin	6%	3%	6%	6%	7%
P/E	12.2	229.7	176.8	133.8	85.7
EV/EBITDA	65.8	106.0	57.8	54.0	55.9
P/B	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2