20260306-上海证券-公募REITs系列研究报告_2025年我国REITs市场回顾与展望_29页_3mb

2025年中国REITs市场总结

核心内容概述

2025年，中国REITs市场继续保持较快发展态势，全年共发行20只REITs产品，发行规模达402亿元，仅次于2024年。截至2025年底，市场共有79只REITs产品，总规模达2194.57亿元，较2024年底分别增长34%和39%。市场呈现产权REITs数量和规模逐渐占据优势的趋势，同时政策推动、创新资产类型扩容和常态化扩募成为主要发展特点。

主要观点

1. 政策推动与市场创新

• 政策支持：2025年政策层面持续推动REITs发展和创新，共出台23条相关政策法规，涉及14大类资产类型，包括文化和旅游基础设施、数据中心、养老设施、城市更新项目等。
• 市场扩容：产权REITs发行数量和规模占比约86%，且新发供热设施和数据中心REITs产品，推动市场多元化发展。
• 创新产品：包括首单农贸市场REIT、首单外资消费REIT、首单医药物流仓储REIT等，显示市场在资产类型上的创新和拓展。

2. 发行市场特征

• 配售比例低：2025年REITs配售比例持续走低，首日涨跌幅波动显著，部分产品出现破发。
• 发行节奏：上半年和下半年发行规模占比为38%：62%，下半年平均发行规模明显增加。
• 管理人集中度高：华夏基金和中金基金合计发行数量和规模占比分别为38%和40%，市场呈现高度集中化。

3. 经营状况与资产表现

产权REITs

• 整体表现平稳：保障房和消费设施REITs经营状况较好，租金和出租率保持稳定。
• 产业园表现较差：营收和EBITDA出现明显下滑，但最新季度略有改善。
• 仓储物流波动：营收和EBITDA整体下滑，但部分REITs表现稳定，出租率保持在较高水平。
• 数据中心表现强劲：上市后出租率高且稳定，显示出较强的市场吸引力。

特许经营权REITs

• 周期性波动明显：生态环保、清洁能源和收费公路REITs表现出较强的周期性特征。
• 生态环保REITs改善：富国首创水务表现突出，呈现缓慢增长趋势。
• 清洁能源分化：部分REITs经营状况改善，部分则出现明显下滑，长期趋势分化显著。
• 收费公路表现稳定：尽管营收小幅下滑，EBITDA表现较好，且多数REITs上市后经营状况有所改善。

关键信息

分红情况

• 累计分红次数：2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长。
• 分红金额：全年总分红金额为109亿元，占2024全年可供分配金额的88%。
• 分红收益率：产权REITs的分红收益率差异较小，最高为消费设施和仓储物流（约5%），最低为保障房（约3.2%）。特许经营权REITs中，收费公路的分红收益率最高，达到9.32%。
• 趋势变化：2022年至2024年分红收益率连续增长，而2025年出现下滑，与股票指数变化趋势相似。

市场表现与相关性

• 整体收益率：2025年REITs整体收益率为7.55%，明显低于沪深300和中证500，但略高于中证红利指数。
• 资产类型相关性：产权REITs中，产业园与其他资产类型相关性最高，而水利设施与其他类型相关性最低。
• 市场与股票/债券相关性：2025年REITs与股票市场呈弱负相关，与债券市场正相关性增强，显示出股性减弱、债性增强的趋势。

换手率与投资者结构

• 换手率下降：2025年REITs换手率逐渐走低，与中证500的差距拉大，与沪深300的差距缩小。
• 个人投资者比例：截至2025年6月30日，个人投资者持有比例仅为2.79%，预计短期内仍将保持低位。
• 个人偏好：生态环保REITs个人投资者比例最高，达17%，显示出一定的市场偏好。

出租率与租金水平

• 产权REITs出租率：保障房和消费设施出租率最高，分别达到95.5%和97.74%。
• 产业园出租率下滑：2025年末产业园出租率下滑至83.50%，部分REITs出租率下降超过5%。
• 仓储物流出租率稳定：平均出租率保持在93%左右，部分REITs如嘉实京东仓储始终保持满租。
• 租金水平：保障房和消费设施租金水平相对稳定，部分REITs如中金厦门安居租金增长明显，而产业园和清洁能源REITs租金出现明显下滑。

总结

2025年中国REITs市场在政策推动下继续保持较快增长，产权REITs在数量和规模上占据主导地位，特许经营权REITs则在创新和扩募方面有所突破。市场整体收益率表现优于中证红利指数，但低于主要股票指数，显示出独立行情的特点。REITs市场与股票市场呈弱负相关，与债券市场正相关性增强，表明市场股性减弱、债性增强。此外，市场集中度较高，华夏基金和中金基金占据主导地位，而个人投资者比例较低，市场仍以机构投资者为主。在经营状况上，保障房和消费设施表现较好，而产业园和清洁能源REITs则面临较大压力。整体来看，2025年REITs市场在政策支持和市场创新的推动下，展现出稳健发展的态势。