20140506-申万宏源-房地产行业_4月月报-库存持续上升_关注主题投资机会_17页_1mb

房地产行业4月月报总结

核心内容概览

2014年4月，房地产行业整体表现承压，板块指数下跌1.8%，跑输大盘2.4个百分点。尽管月末产业资本增持带来短暂反弹，但市场情绪仍偏悲观。年初至今，申万房地产指数上涨7.1%，跑赢大盘10.8个百分点。行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率下降、负债率上升等挑战，基本面短期难以改善，板块相对收益有限。因此，分析师建议自下而上关注结构性投资机会，如土地改革、龙头公司估值国际化及京津冀一体化。

主要观点

• 销售情况：4月市场销售逐渐回暖，但环比和同比降幅仍存在。一手房成交套数环比下降8.2%，同比下降13.9%；二手房成交套数环比下降3.5%，同比下降21.1%。三线城市销售降幅最小，而一线城市销售同比降幅最大。
• 库存问题：4月推盘增加但去化放缓，库存上升较快。去化周期达到9.0个月，较上月上升0.8个月。一线、二线城市去化周期分别上升0.6个月和1.0个月，三线城市上升1.5个月。
• 土地市场：4月土地成交面积环比大幅上升47.4%，但同比下降26.2%；土地出让金环比上升30.3%，同比上升7.5%。土地溢价率稳中有升，全国土地溢价率17.69%，住宅用地溢价率19.00%。
• 政策动态：多地出台房地产松绑政策，如南宁取消限购、北京调整基准地价、福建放松限购等。同时，共有产权住房试点城市扩大，包括北上深等六城。

关键信息

1. 重点公司签约销售和土地储备

• 签约销售：4月重点公司签约销售额预计353亿元，环比下降19.6%。
• 土地储备：重点公司新增土地储备面积环比上升，但具体数据因公司而异。万科、保利地产等A股龙头公司土地成交面积均有所增长。

2. 房地产政策回顾

• 地方政策：南宁、杭州、北京、福建等地出台局部松绑政策，如取消限购、建立调价政策预报制度、调整基准地价等。
• 全国政策：国开行成立住宅金融事业部，启动住房金融债试点；住建部确立6个共有产权住房试点城市。

3. 百城价格指数

• 均价：4月百城房地产均价11013元，环比微降0.9个百分点。
• 同比涨幅：一线城市同比涨18.5%，二线城市涨7.5%，三线城市涨3.1%。

4. 一手房月度成交

• 成交套数：48大城市一手房合计成交197065套，环比下降8.2%，同比下降13.9%。
• 城市分化：一线城市成交套数环比下降20.5%，二线城市下降12.6%，三线城市下降8.0%。三线城市降幅最小。

5. 二手房月度成交

• 成交套数：18大城市二手房合计成交50020套，环比下降3.5%，同比下降21.1%。
• 城市分化：一线城市同比明显回升，但环比下降5.3%；三线城市环比下降10.0%。

6. 可售库存

• 库存情况：13大城市住宅可售套数合计689583套，环比上升6.6%。去化周期9.0个月，较上月上升0.8个月。
• 城市库存：一线城市去化周期7.7个月，二线城市10.1个月，三线城市9.7个月，均较上月上升。

7. 土地市场

• 成交面积：全国300城市土地成交面积12339万方，环比上升47.4%，同比下降26.2%。
• 成交金额：全国300城市土地成交金额1726亿元，环比上升30.3%，同比上升7.5%。
• 溢价率：全国土地溢价率17.69%，住宅用地溢价率19.00%，较上月分别上升1.13和0.63个百分点。

8. 投资建议

• 结构性机会：分析师建议关注土地改革、龙头公司估值国际化及京津冀一体化等结构性机会。
• 重点公司：如外高桥、陆家嘴、浦东金桥、空港股份等“盘活存量”的土地改革相关公司；万科、保利等龙头公司估值国际化进程；华夏幸福、蓬勃发展等京津冀一体化相关公司。

总结

4月房地产行业整体表现承压，销售及库存问题突出，政策松绑和土地市场活跃度有所提升，但基本面改善有限。在市场情绪持续悲观的背景下，结构性投资机会成为关注重点，建议投资者关注土地改革、估值国际化及区域发展等方向，以应对行业面临的挑战。