【仲量联行】2023成都商业地产GIS地理信息研究报告_60页_15mb

成都商业地产GIS地理信息研究报告总结

核心内容概述

本报告以泰森多边形（Voronoi diagram）数理方法为基础，结合地理信息系统（GIS）对成都零售商业市场进行定量分析。研究聚焦于“自然边界”、“经济边界”与“拟合边界”三大概念，探讨购物中心的地理分布、商圈辐射力及商业开发的潜力区域，旨在为商业地产的招商运营与资产管理提供科学依据和战略指引。

主要观点

1. 商业地产研究从定性到定量的转变
   中国商业地产研究仍以定性为主，定量分析较少，主要由于市场数据不透明、人为因素复杂、开发运营流程难以量化。然而，随着市场变化，定量分析成为探索商业地产发展规律和优化资产运营的重要工具。

2. 泰森多边形在商业地产中的应用
   泰森多边形用于划分购物中心的地理边界，基于“最短距离”原则，识别各项目的辐射范围。该方法为后续“经济边界”与“拟合边界”的分析奠定了基础。

3. “自然边界”与“经济边界”的概念与差异

   • “自然边界”基于泰森多边形算法，代表理论上的辐射范围，不考虑项目运营状况和市场环境。
   • “经济边界”则综合考虑项目自身运营状况，如体量、区位、业态、品牌等，更贴近实际商业辐射能力。

4. “拟合边界”作为综合评估
   “拟合边界”是“自然边界”与“经济边界”的交集，反映了实际的商业辐射范围，更接近现实情况。

5. 成都零售商业市场的发展现状与趋势

   • 成都已形成“双核”商业格局（春熙路与交子公园商圈），并逐步向“三级”商业体系演进（核心商圈、次级商圈、近郊商圈）。
   • 成都零售商业存量已突破1,100万平方米，成为全国第三大商业城市，但仍存在区域发展不均衡现象。
   • 城市“南向”发展成为主流，高新南区、天府新区等区域成为商业扩张的重点。

6. 商业开发的不饱和区域与潜力市场

   • 尽管部分区域商业饱和度较高，但仍有部分区域存在开发潜力，尤其是近郊和二圈层。
   • “自然边界”内的消费流入流出情况表明，部分项目存在消费外流或流入，需进一步优化招商与运营策略。

7. “经济边界”指数体系
   通过五大维度（商业开发规模度、区位交通聚合力、商业经验影响力、资产运营盈利性、品牌业态引领力）构建“经济边界”指数体系，用于衡量项目实际辐射能力。

8. 交通对商业动线的影响

   • 成都二环高架和铁路对商业外部动线产生显著影响，部分项目因交通割裂而失去部分客流。
   • 地铁接驳对地下商业层的客流提升有重要作用，优化交通规划是商业发展的关键。

9. 未来商业发展趋势

   • 随着城市更新和消费升级，商业地产开发将更加注重“组团效应”与“无界消费”。
   • 未来商业开发将聚焦于已有成熟区域的加密布局，而非无限扩张。
   • 本地品牌崛起与国际品牌入驻共同推动成都成为中国消费与零售商业发展的新高地。

关键信息

• 成都商业格局：形成“双核”（春熙路、交子公园）和“三级”（核心、次级、近郊）商圈体系。
• 商业发展不均衡：核心商圈与近郊区域发展差异明显，交通和地理因素影响商业辐射范围。
• “自然边界”与“经济边界”：
  • “自然边界”基于泰森多边形算法，代表理想状态下的辐射范围。
  • “经济边界”综合考虑项目运营、品牌、业态等因素，更贴近现实。
• “拟合边界”：代表实际的商业辐射范围，是“自然边界”和“经济边界”的交集。
• 成都零售商业市场数据：
  • 2023年第三季度，成都优质零售项目空置率达13.0%。
  • 成都人均优质零售面积为0.54平方米/人，位于全国头部城市第8位。
  • 优质零售项目总存量为1,149万平方米，其中核心商圈占比23.6%，非核心商圈占比76.4%。
• 商业开发与运营：
  • 头部开发商（如九龙仓、太古、华润）在成都商业地产市场占据主导地位，其项目“经济边界”更大。
  • 国际品牌与奢侈品牌在提升商业品质和吸引客流方面发挥关键作用。
• 交通与动线：
  • 二环高架和铁路对商业动线产生影响，部分项目因交通割裂而客流量减少。
  • 地铁接驳对地下商业层的客流提升具有显著作用，成为商业开发的重要考量因素。

专题研究要点

1. 流动性问题

   • 部分项目存在消费外流现象，需通过优化业态与品牌组合吸引本地及周边客群。
   • “流入型”与“流出型”项目区分，有助于识别市场潜力和项目竞争力。

2. 动线问题

   • 交通设施（如高架、地铁）对商业动线产生重要影响，改变消费者到访路径。
   • 铁路和高架对商业项目造成切割，影响其辐射范围和客流来源。

3. 组团问题

   • 商业项目之间形成“组团效应”，提升整体商圈吸引力。
   • 项目间的竞争与协作关系影响区域商业发展。

4. 口岸问题

   • “假口岸”现象由消费被核心商圈虹吸导致，需通过提升自身竞争力留住本地客流。

结论

本报告通过泰森多边形与GIS技术的结合，为成都商业地产市场提供了一种新的分析视角，揭示了商业项目在不同区域的辐射能力与市场潜力。未来，随着城市更新、消费升级和交通优化，成都商业地产市场将更加注重“组团效应”与“无界消费”，通过提升品牌与业态配置，增强商业竞争力。仲量联行将持续关注成都及全国零售商业地产市场，推动行业向定量分析与精细化运营方向发展。