房地产开发2024年行业策略报告：凛冬已至，洗牌时刻-20231224-国盛证券-67页_3mb

房地产行业分析总结

行业现状概述

• 总销量下滑：2023年全国商品房销售面积同比下滑12%至1037亿平，金额同比下滑44%至1016万亿。
• 库存高位：截至2023年底，70城住房库存5.44亿平，去化周期达23个月，创历史新高。
• 销售分化：一线、二线城市表现相对稳健，三四线城市销售疲软，量价齐跌。
• 土地市场低迷：土地成交金额同比下滑23%，流拍率达近19%，优质地块溢价回升，郊区仍不景气。
• 出险加剧：行业供给侧产能出清近半，出险房企达46家，现金流危机向资产风险传导。

政策与市场展望

• 政策效果偏弱：地产政策频次已超2022年全年，但效果不及2014周期，融资修复进程缓慢。
• 2024预测：销售面积同比预计下滑12%至843亿平，金额同比下滑25%至796万亿；竣工面积同比-10%至83亿平。
• 保交楼：施工面积同比-32%至700亿平，行业低迷区间将拉长。

核心问题解析

• 需求不足：居民购房需求受限购限贷、新房限价抑制，改善性置换需求受限。
• 融资难：民企债券融资未有明显恢复，美元债滚动压力大，股权融资落地偏慢。
• 供给错配：高价地项目结算压力增大，商品房与保障房体系划清界限，城市更新渐成主流。

投资策略

• 增持房地产：基于行业竞争格局改善、机构持仓处于低配状态，具备政策顺周期属性。
• 推荐标的：A/H股开发龙头（保利发展、华润置地等）、城市更新概念（城投控股、中华企业等）。

风险提示

• 销售持续下行引发断崖式下跌
• 政策放松不及预期
• 土地市场快速回调低于预期