房地产行业2019年度策略：凛冬已至，春华可期-20181130-东北证券-12页-1mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容

2019年房地产行业面临下行趋势，政策边际改善，行业集中度持续提升，龙头房企表现稳健，具备投资价值。

主要观点

行业基本面下行趋势明显

• 销售下行：2018年1-10月商品房销售面积同比增长2.2%，但增速持续放缓，销售均价出现分化，一线和强二线城市价格总体稳定，三四线城市房价将有所下滑。
• 投资增长：2019年房地产投资预计保持3%的增速，主要得益于施工和竣工节奏加快，但新开工增速将转负。
• 土地市场降温：土地购置费将下行，流拍率较高，但随着市场回暖，房企拿地热情有望回升。

政策有望边际改善

• 按揭利率：部分城市按揭利率有望稳中有降，支持刚需和改善型购房。
• 融资环境：融资政策或有所放松，房企融资压力缓解，但风险防范仍是重点。

行业集中度加速提升

• 龙头房企优势：一线及强二线城市市场回暖，将对冲三四线城市下跌风险，龙头房企销售规模有望保持10%以上增长。
• 中小房企退出：市场下行将加速中小房企退出，行业将进入洗牌阶段。

关键信息

行业数据概览

• 成分股数量：158只
• 总市值：20956亿元
• 流通市值：17011亿元
• 市盈率：8.94倍
• 市净率：1.53倍
• 成分股总营收：19128亿元
• 成分股总净利润：1902亿元
• 资产负债率：78.06%

重点房企推荐

• 优先推荐：万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股和华夏幸福（业绩确定性强、资源卓越）
• 建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城（销售高速成长、业绩弹性大）

重点公司财务数据

行业前景

• 2019年行业景气度下行趋势不可逆转，全年市场将表现为量价齐跌。
• 房地产开发投资虽失去土地购置费支撑，但施工和竣工增速有望回升，支撑投资正增长。
• 长租公寓市场盈利仍为困局，但政策与金融支持将持续，行业有望迎来发展新机遇。

风险提示

• 调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧
• 二线、三线城市项目销售不及预期
• 行业融资环境收紧

重点公司分析

万科A

• 业绩表现：2018年前三季度营收1760亿元，同比增长50.3%；归母净利润约140亿元，同比增长26.1%。
• 财务指标：毛利率27.8%，净利率13.4%；预收账款充足，未来业绩增长确定性强。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2018-2020年EPS分别为3.17元、4.01元和4.78元。

保利地产

• 业绩表现：2018年前三季度营收949.2亿元，同比增长25.7%；归母净利润96亿元，同比增长16%。
• 财务指标：毛利率15.0%，净利率10.1%；预收账款充足，支撑未来业绩增长。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2018-2020年EPS分别为1.75元、2.10元和2.56元。

中南建设

• 业绩表现：2018年前三季度营收300亿元，同比增长57.71%；归母净利润12.7亿元，同比增长223.14%。
• 财务指标：毛利率21.33%，净利率4.22%；预收账款充足，未来业绩增长确定性强。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2018-2020年EPS分别为0.59元、1.08元和1.34元。

总结

2019年房地产行业面临销售、价格、投资和融资等多重压力，但龙头房企凭借强大的资源、品牌和融资能力，有望保持稳健增长。随着政策边际改善和市场逐步回暖，行业集中度将加速提升，投资者可重点关注业绩确定性强、资源卓越的一线房企及销售高速成长的二线房企。