20220322-粤开证券-_粤开宏观_稳地产就是稳经济_房地产数据背离的真实含义_17页_1mb

粤开证券房地产市场分析总结

核心内容概述

粤开证券在2022年3月发布的宏观研究报告中，重点分析了当前中国房地产市场的严峻形势、政策应对措施及未来走势预期。报告指出，房地产市场对经济稳定具有重要作用，需通过多维度政策支持来实现稳定。

主要观点

1. 当前房地产形势依然严峻

• 居民观望情绪浓厚：2022年1-2月商品房销售面积和销售额同比分别下降9.6%和19.3%，居民购房意愿不足，主要由于收入增速放缓和预防性储蓄上升。
• 房地产销售结构分化：
  • 商业地产销售表现优于住宅；
  • 中小房企销售好于大型房企；
  • 一二线城市销售优于三四线城市。
• 房企拿地谨慎，投资低迷：1-2月土地购置面积和成交价款分别同比下降42.3%和26.7%，新开工面积同比下降12.2%。房地产投资同比增速由负转正至3.7%，但整体仍低迷。
• 疫情反弹对市场造成冲击：3月30大中城市商品房成交面积大幅回落，100大中城市成交土地面积减少，溢价率显著下降。
• 房企债务风险未充分释放：2022年100家典型房企到期债券金额超6000亿元，且主要集中在上半年，尤其是境外债偿还压力较大。

2. 稳地产政策持续发力，市场底或于年中显现

• 政策底已现，市场底尚未到来：2022年12月房地产政策迎来调整，今年已有超过50个城市出台松绑政策，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件等。
• 信贷政策放松：首套房贷利率下降，放款周期缩短，房地产融资环境边际改善。
• 并购融资支持：央行及银保监会鼓励银行开展并购贷款业务，支持优质房企兼并收购困难房企项目。
• 预售资金监管政策优化：新规出台后，房企可更灵活使用预售资金，缓解资金压力。
• 市场底预期在年中：根据历史经验，销售面积增速转正滞后于房贷利率阶段性高点6-9个月，预计年中左右销售数据将恢复正增长。

3. 地产稳才能经济稳，稳地产就是稳经济

• 政策建议：
  1. 适当下调房贷利率，降低居民购房成本；
  2. 地方政府因城施策，满足购房者合理住房需求；
  3. 满足房企正常融资需求，防范化解债务风险；
  4. 探索房地产新发展模式，坚持租购并举，加快长租房市场和保障性住房建设。

关键信息

• 数据表现：1-2月房地产销售、投资、新开工等数据出现背离，销售低迷，投资略回升。
• 政策放松：超过50城出台楼市松绑政策，包括信贷、限购、税费等方面。
• 风险提示：疫情反弹超预期、房地产调控超预期可能对市场造成进一步冲击。
• 市场信心恢复需时间：尽管政策持续发力，但受疫情和房企债务风险影响，市场信心恢复或需更长时间。

图表要点

• 图表1-13：展示了房地产销售、投资、拿地及债务情况的详细数据对比。
• 图表14-19：呈现了政策放松措施、房贷利率变化及市场预期的分析。
• 图表20：显示个人住房按揭贷款利率与一般企业贷款利率倒挂现象。

结论

房地产市场当前仍处于调整期，政策支持对稳定市场信心和促进市场回暖至关重要。预计年中左右房地产销售数据将逐步恢复正增长，但需持续政策扶持以实现市场平稳健康发展。